Можно ли продать квартиру в ипотеке?
Все статистические отчеты последних 5 лет показывают, что покупка жилья с использованием ипотеки стала самым распространенным способом приобретения собственной квартиры. Некоторые маркетологи прогнозируют рост доли таких сделок в общем объеме рынка жилой недвижимости до 90% и даже выше.
Понятно, что при таких масштабах нередко возникает необходимость продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Причины могут быть самые разные: от потери заемщиком хорошей работы и неспособности выплачивать кредит дальше до изменения жизненных планов и даже желания приобрести более просторное и дорогое жилье благодаря поправившейся жизненной ситуации.
Возможна ли такая продажа в принципе
Российское законодательство об ипотеке основано на общем принципе гражданского права: «Разрешено все, что не запрещено». Прямого запрета на продажу обремененных ипотекой квартир закон не содержит, хотя и задает определенные ограничения для таких сделок.
По своей правовой сути ипотека по отношению к имуществу является обременением – т. е. ограничением права собственника объекта (в нашем случае – владельца квартиры) на его отчуждение или изменение.Это обременение регистрируется в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН), и обойти его с помощью какой-нибудь хитрой схемы практически невозможно.Однако ограничение права на отчуждение – не то же самое, что полное его отсутствие.
Следует сразу оговориться, что продажа квартиры в ипотеке, пусть и с ограничениями, возможна только после регистрации права на недвижимое имущество – иными словами, после окончания строительства и сдачи дома. Это важно помнить, поскольку значительная часть покупок с привлечением ипотечного кредита происходит «на этапе котлована» или, во всяком случае, с объектами незавершенного строительства.В этом случае сделка тоже возможна – но не в виде продажи, а как переуступка права требования по договору долевого участия в строительстве. Такой формат сделок нужно рассматривать отдельно. Поэтому дальше речь пойдет только о продаже достроенных и зарегистрированных в ЕГРН квартир.
Надо ли уведомлять банк о намерениях
Банк безусловно должен быть уведомлен о готовящейся продаже, если в момент сделки и после нее квартира продолжит находиться под обременением ипотекой. Такое уведомление не только необходимо, но и неизбежно: согласно ст. 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отчуждения обремененной залогом недвижимости требуется согласие залогодержателя.
Без участия в сделке представителя банка и письменного согласия и банка на сделку, и покупателя на прием обязательств по погашению кредита договор купли-продажи просто не будет зарегистрирован.Если же регистрация вдруг по какой-нибудь ошибке произойдет, то в соответствии со ст. 39 того же закона банк вправе будет в судебном порядке потребовать признания сделки недействительной.
Единственная возможность обойтись без прямого согласия банка – погашение ипотеки перед продажей или в процессе самой продажи. Возможность сделать это есть, но, в любом случае, взаимодействовать с банком придется. Продавец ипотечной квартиры должен подготовиться к такому взаимодействию заранее.Способы продажи ипотечного жилья
Способы продажи квартиры под обременением общем делятся на две группы: в одном случае ипотека сохраняется и после продажи, в другом –снимается перед сделкой. Последний вариант обычно предпочтительнее, но не всегда возможен.
Досрочная выплата ипотеки
Простейший способ продать ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит и снять обременение. После этого собственник получит право на свободную и беспрепятственную продажу своей недвижимости без оглядки на банк.Однако на практике все не так просто.
Прежде всего, для погашения кредита необходимо иметь требуемую сумму в полном объеме. Мало кто из заемщиков имеет такие деньги на руках или может их занять на короткий срок в надежде отдать долг после продажи жилья. Если бы всю операцию можно было провести одним-двумя днями – то вопрос можно было бы решить с помощью краткосрочного банковского кредита. Но процесс погашения ипотеки и снятия обременения – не такой быстрый.
По общему правилу, банк нужно уведомить о намерении досрочно погасить кредит за 30 дней. Этот срок может быть сокращен или увеличен в конкретном кредитном договоре, так что каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Как бы то ни было, очень коротким срок предуведомления не будет. Далее, погасив кредит, нужно будет взять в банке справку об отсутствии задолженности (выдается в течение 3 дней) и заявление о снятии обременения (форму предоставит банк, заявление подписывает представитель банка и собственник квартиры); затем – оплатить госпошлину за выдачу новых документов на недвижимость, где ипотека указана уже не будет.Только после этого собственник квартиры может самостоятельно обратиться в Росреестрс просьбой снять обременение. Росреестр сделает это за 3 дня. Но весь процесс – от уведомления банка до получения «чистой» выписки из ЕГРН – в любом случае, займет порядка месяца.
Даже имея покупателя, твердо намеренного приобрести квартиру, невозможно быть полностью уверенным, что за такой срок он не передумает или не найдет более привлекательный для себя вариант. В этом случае продавец рискует оказаться с погашенной ипотекой, но с гораздо более обременительным кредитом – на меньший срок и под бóльший процент.Поэтому вариант с досрочным погашением ипотечного кредита имеет смысл рассматривать только тогда, когда срок ипотеки в любом случае подходит к концу, а остаток выплат по ней – несопоставим по величине с рыночной стоимостью квартиры. Заблаговременное снятие залога в этом случае облегчит переговоры с покупателями и, возможно, поможет получить за свою недвижимость лучшую цену.
Продажа с погашением долга в ходе сделки
Если остаток ипотечных выплат еще очень велик и рисковать с рефинансированием этого кредита перед сделкой – неоправданно, можно попробовать погасить долг перед банком в ходе самой продажи. Это можно сделать вполне законно, но на практике такая схема потребует достаточно высокого уровня доверия между продавцом и покупателем, а также, желательно, привлечения квалифицированного юриста.
При досрочной выплате ипотеки покупателю даже не обязательно знать о бывшем обременении; ему достаточно уверенности, что на момент сделки квартира от обременений очищена. Но, когда речь идет о погашении долга уже в ходе сделки – продавцу понадобится сознательное и добросовестное содействие покупателя.
Схема такой сделки сводится к следующему: между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором условием заключения основного договора указывается исполнение продавцом обязательства о снятии с объекта продажи ипотеки. Источником средств для погашения долга может стать как задаток (или обеспечительный платеж), внесенный покупателем, так и рефинансирование кредита продавцом самостоятельно, с привлечением другого кредитора. Имея гарантию того, что сделка будет совершена, решиться на рефинансирование долга продавцу гораздо проще.
Чтобы уверенность продавца в платежеспособности и серьезности намерений покупателя была полной – денежные средства, которые пойдут в счет оплаты за квартиру, покупатель может разместить на безотзывном аккредитиве или в банковской ячейке. Условием раскрытия аккредитива или ячейки для продавца станут документы, доказывающие полное исполнение им своих обязательств, прописанных в предварительном договоре.Реалии российской жизни таковы, что сделки по продаже недвижимости до сих пор часто совершаются «за наличные», т. е. без указания полной стоимости квартиры. Это делается для сокрытия доходов и ухода от налогов. В случае с ипотечной квартирой такая схема обычно не имеет смысла: стоимость квартиры в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой, а у новостроек и вторичных квартир, покупка которых финансировалась банковским кредитом, кадастровая стоимость не так сильно отличается от рыночной. Тем не менее, если продавец решает скрыть свои доходы столь сомнительным способом, он должен понимать, что при использовании схемы с погашением долга перед банком в ходе сделки это подвергнет его дополнительным рискам.
Дело в том, что прописывать неполную сумму в предварительном договоре, до получения денег на руки, очень опасно: покупатель легко может не заплатить «серую» часть, добившись от продавца передачи ему квартиры по указанной в документе стоимости (в том числе – через суд, и с практически полной гарантией успеха). Заменой предварительному договору может послужить, например, соглашение о намерениях, к которому в таких сделках действительно очень часто прибегают на практике. Но соглашение о намерениях – юридически гораздо менее строгий и обязывающий документ, чем предварительный договор. Продавец рискует оказаться в ситуации, когда покупатель решит его разорвать, и остаться с рефинансированным на невыгодных условиях кредитом на руках.
Резюмируя, можно сказать, что продажа квартиры с самостоятельным погашением кредита продавцом либо погашением долга в процессе сделки – задача вполне решаемая. Однако от продавца она требует немалых усилий и, чаще всего, пусть кратковременного, но вложения собственных или привлеченных средств, а от покупателя – терпения и доверия продавцу.
Поэтому такие схемы применимы не всегда. Зачастую, чтобы продать ипотечное жилье, приходится идти другими путями.
Продажа недвижимости банком
Самый простой, но, вместе с тем, наименее выгодный из таких путей – продажа квартиры банком-заемщиком.
Продажа недвижимости банком нередко происходит помимо воли владельца заложенной квартиры: для этого достаточно пропустить оговоренное в кредитном договоре количество платежей. Но собственник может и сам обратиться к банку за помощью в продаже. Принципиально ситуация от этого не изменится.
Основной минус этой схемы – малая вероятность получения высокой цены за квартиру. Вне зависимости от того, продает ли банк квартиру должника из-за его неспособности обслуживать кредит или по его собственному желанию, кредитор со сделки имеет право получить только оставшуюся часть выплат по ипотечному кредиту. Оставшаяся сумма переходит в распоряжение собственника недвижимости. Соответственно, банк заинтересован только в максимально быстрой продаже практически по любой стоимости, которая позволит ему вернуть свои средства.
Продажей квартир в банках занимается обычно отдел по реализации активов. Сотрудники отдела вполне могут иметь коррупционный интерес: продавать поступившую им в работу недвижимость по заниженной цене, а разницу между этой и рыночной ценой получать в виде «отката» наличными. Но, даже будучи уверенным в добросовестности ответственных работников кредитной организации – в их заинтересованности собственник ипотечной квартиры имеет все основания сомневаться.Продажа вместе с ипотечным кредитом
Последний из широко распространенных способов продажи квартиры, обремененной кредитом –продажа вместе с обременением. В такой сделке тоже должен активно участвовать банк-залогодержатель.
При продаже квартиры вместе с ипотечным кредитом одновременно происходят две сделки: продажа квартиры и переуступка долговых обязательств. В первой из них активную роль играет владелец квартиры. От банка требуется только согласие с кандидатурой покупателя. Второй в большей степени занимается сам банк. Обычно он запрашивает от нового заемщика (покупателя) тот же пакет документов, что и от старого (продавца) – происходит такая же проверка, как и при первоначальном оформлении ипотеки. Подачей документов в Росреестр занимается банк.
Таким образом, при продаже квартиры вместе с ипотечным кредитом продавец полностью зависит от решения кредитного учреждения. Чтобы успешно завершить такую сделку, нужно особенно тщательно подходить к выбору кандидатуры покупателя –как минимум, он должен обладать легальным источником доходов, чтобы получить одобрение со стороны банка.
Но, при всех сложностях сделки такого типа, нередко она становится единственным реалистичным способом продать недвижимость вместе с обременением.
Какие документы понадобятся
Конкретный набор документов зависит от формата сделки.
В любом случае, потребуются все бумаги, которые необходимы для обычной продажи недвижимости:
- Паспорта или иные удостоверяющие личность документы от продавца и покупателя;
- Нотариально удостоверенное согласие на сделку со стороны супруга/супруги продавца и покупателя;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру.
Обычно такие сделки не проводятся одномоментно, поэтому в процессе продажи сторонами будут подписываться, как минимум, два договора:
- Предварительный договор;
- Основной договор купли-продажи.
Если квартира продается вместе с обременением, к ним добавится договор уступки требования (цессии) или ипотечный договор между банком и покупателем квартиры. Чтобы банк одобрил договор цессии, покупателю потребуется предоставить:
- Анкету-заявление по форме банка (такую же, какую заполняет любой желающий получить ипотеку);
- Документ, подтверждающий доходы (справка по форме 2-НДФЛ или иное, в зависимости от стандартных требований банка);
- Сведения о занятости (копия трудовой книжки или иной документ – по требованию банка).
Налогообложение
При продаже квартиры с суммы дохода (разницы между ценой приобретения и ценой продажи) уплачивается НДФЛ в размере 13%. Закон позволяет уменьшить налогооблагаемую базу при сделках с недвижимостью в следующих случаях:
- Если жилье приобретено до начала 2016 г. – НДФЛ не уплачивается;
- Если жилье продается по цене, не превышающей 70% от его кадастровой стоимости – НДФЛ не уплачивается;
- НДФЛ не начисляется при продаже жилья стоимостью менее 1 млн. руб.;
- База начисления НДФЛ сокращается на сумму расходов, понесенных продавцом на приобретение продаваемой квартиры. В эти расходы включается первоначальный взнос и все последующие фактически произведенные платежи по ипотеке.
Из этого следует вывод, что для уменьшения налогов ипотеку перед сделкой выгоднее гасить. Это позволит максимально сократить налогооблагаемую базу по НДФЛ.
Об авторе
Валерий Исаев
Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.
Загрузка...