Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса

Федеральное законодательство не обязывает российских граждан привлекать нотариусов к сделкам купли-продажи объектов недвижимости. В обязательном порядке заверение договоров требуется при участии в юридическом процессе опекунов, несовершеннолетних, оформляющих развод супругов. Стоимость таких услуг в индивидуальном порядке формируется каждой нотариальной конторой, благодаря чему у физических лиц есть возможность подобрать для себя максимально выгодный вариант.

Обязательно ли участие нотариуса

Заверение договоров купли-продажи в нотариальной конторе требуется в таких случаях:

1. Проведение юридических сделок, касающихся объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности.
2. При продаже или покупке жилья, когда одной стороной сделки выступает ребенок, физическое лицо, не достигшее совершеннолетия.
3. При оформлении купли-продажи объектов недвижимости, собственниками которых являются бывшие супруги.
4. Проведение юридических сделок с жильем, переданным в доверительное управление, которым распоряжаются опекуны.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор купли-продажи в нотариальной конторе российским гражданам надо сформировать пакет документации:

1. Предварительное соглашение, заключенное между покупателем и продавцом объекта недвижимости. В нем прописываются условия предстоящей сделки, суммы, сроки, обязанности и права сторон.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру: выписка из государственного единого реестра, дарственная, завещание, договор купли-продажи.
3. Справка, выданная жилищной конторой, в которой указаны зарегистрированные в жилом помещении лица.
4. Если продавец состоит в законном браке, то для продажи или покупки жилья ему потребуется письменное согласие супруги (при условии, что объект недвижимости приобретался в законном браке). Исключением являются ситуации, при которых право собственности на квартиру продавец приобрел по завещанию, договору дарения. Письменное согласие от второй половины потребуется и в том случае, когда пара развелась, но совместно принимала участие в покупке жилья.
5. Документ, фиксирующий сделанное собственникам предложение о продаже их частей в квартире (речь идет о долевой недвижимости).
6. Если продается объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний, то потребуется официальное разрешение из органов опеки и попечительства. Такую справку нужно получить даже в том случае, когда ребенок просто прописан в реализуемой квартире. В таких ситуациях придется предоставить документальное подтверждение того, что для ребенка предоставлены другие жилищные условия.
7. Передаточный акт.
8. Справка, подтверждающая факт отсутствия долгов по коммунальным услугам.
9. Поквартирная карточка.
10. Если квартира приобретается за счет средств материнского капитала, то прилагается соответствующий сертификат. Также потребуется справка из ПФР, подтверждающая факт наличия денежных средств на лицевом счете покупателя.
11. При использовании заемных средств для покупки квартиры, нотариусу нужно передать кредитный или ипотечный договор.
12. Если недвижимость приобретается за счет бюджетных средств, то необходимо предъявить соответствующие сертификаты.

Процедура оформления сделки

При нотариальном заверении сделок с недвижимостью должна соблюдаться последовательность в действиях:

1. Покупатель и продавец лично приходят в нотариальную контору с полным пакетом документации.
2. На месте осуществляется проверка объекта на предмет ареста, залога, принудительного отчуждения. Нотариус делает запрос в разные инстанции, получает сведения из открытых и закрытых источников.
3. До момента оформления сделки стороны могут заключить предварительный договор, в котором будут прописаны условия. На этом этапе ведется подготовка документации, необходимой для нотариального сопровождения процедуры купли-продажи.
4. Покупатель передает продавцу задаток, либо осуществляет полный финансовый расчет в рамках условий, прописанных в предварительном соглашении.
5. Нотариусом или его помощником составляется основной договор, который передается на рассмотрение сторонам сделки.
6. При отсутствии возражений у покупателя и продавца, соглашение распечатывается на фирменных бланках, после чего заверяется нотариусом. В соответствующий учетный регистр вносится запись о регистрации соглашения.
7. Договор передается в Росреестр для государственной регистрации. Некоторые нотариальные контры самостоятельно направляют документы в местные органы в электронной форме.

Сколько стоят услуги нотариального сопровождения

Каждая нотариальная контора в индивидуальном порядке формирует ценовую политику. Федеральной Нотариальной Палатой рекомендованы такие тарифы:

1. Заверение договоров купли-продажи недвижимости между родственниками, стоимость которой не превышает 1000000 руб. – 3000 руб. плюс 0,20% от суммы сделки. Для посторонних лиц дополнительный процент повысится до 0,40%.
2. Заверение договоров купли-продажи жилья между родственниками, стоимость которого варьируется в диапазоне от 1000000 руб. до 10 000 000 руб. – 3000 руб. плюс 0,20% от суммы сделки. Для посторонних лиц тариф составит 7000 руб., а дополнительный процент останется на прежнем уровне 0,20%.
3. Заверение договоров купли-продажи недвижимости между родственниками, стоимость которой превышает 10000000 руб. – 23000 руб. плюс 0,10% от суммы сделки, превышающей 10000000 руб. Для посторонних лиц тариф составит 25000 руб., а дополнительный процент останется на прежнем уровне 0,10%.

Кто оплачивает

Федеральное законодательство не обязывает покупателей недвижимости оплачивать услуги нотариусов. Благодаря этому стороны сделки имеют возможность пополам разделить расходы на заверение договоров купли-продажи.

Сроки и порядок регистрации договора в Росреестре

Федеральное законодательство обязывает российских граждан регистрировать в ЕГРН сделки, касающиеся недвижимости. Срок получения выписки из единого реестра напрямую зависит от способа подачи заявления. Физическим лицам и субъектам предпринимательской деятельности разрешается делать обращение в органы Росреестра несколькими способами:

1. Делается отправка пакета документов почтой. Требуется оформление заказного письма, описи вложений, бланка уведомления.
2. Заявление российские граждане могут подавать через МФЦ. Выписку из ЕГРН можно получить спустя 7 дней после обращения в многофункциональный центр.
3. Покупатели могут лично посетить местный орган Росреестра, либо вызвать помощника на дом. В этом случае регистрация прав собственности произойдет в течение 5 рабочих дней.

Риски и гарантии

Каждая сделка, связанная с недвижимостью, несет в себе риски для обеих сторон:

1. Если в тексте соглашения отсутствует блок, посвященный передаточному акту, то датой фактической передачи объекта недвижимости будет считаться день завершения регистрационных действий. В такой ситуации риски возникают у покупателя, так как за это время продавец может причинить умышленный ущерб имуществу.
2. Техническими помощниками нотариуса допущены ошибки при наборе текста соглашения, из-за чего оно не сможет пройти регистрацию в Росреестре.
3. Отсутствует четкий порядок проведения финансовых расчетов между покупателем и продавцом, определяющий ответственность сторон за деньги. Если в договоре будет указано, что средства за недвижимость были переданы продавцу в полном объеме до подписания соглашения, то у него возникнут риски. Как только официально зарегистрируется переход права собственности на жилье, покупатель может отказаться от устных договоренностей. Он будет ссылаться на договор, в котором указано, что деньги переданы в полном объеме.
4. При нотариальном оформлении договоров купли-продажи не одобряется участие с одной или с обеих сторон посторонних консультантов. Из-за этого покупателям и продавцам могут навязываться нотариусами условия, не несущие для них никакой выгоды.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.