Оформляем договор купли-продажи с обременением правильно

В юриспруденции в соответствии с термином «обременение» принято понимать обстоятельства и меры, накладываемые на объект имущества и ограничивающие права владельца в части свободного распоряжения собственностью. Чаще обременение накладывается на объекты недвижимого характера, к числу которых относят жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Ограничительная мера исключает возможность собственника полноценно распоряжаться собственным имуществом. При возникновении необходимости реализации такого жилого или нежилого объекта недвижимости требуется оформление договора купли продажи с обременением.

Что представляет собой указанный договор, в чем заключаются особенности оформления и составления, какие риски включает процедура – представлено в нижеследующей статье.

Что значит

Обременение представляет собой меры и обстоятельства, возникновение которых ограничивает право собственника полноценно распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии с личным усмотрением. К числу объектов, на которые накладывается обременение, относят дома частного типа, квартиры, земельные участки.

Обременение представляет собой своеобразный вариант страховки, в соответствии с которой собственник приобретает право распоряжения имуществом только после устранения обстоятельств, ввиду которых и были наложены меры ограничительного характера. В качестве приведенных обстоятельств выступают следующие: аварийное состояние жилого объекта, наличие у собственника финансовых задолженностей.

При необходимости собственнику предоставляется право реализации объекта, на который наложены ограничительные меры. Процедура проводится посредством заключения договора купли продажи с обременением. Отличие ее от стандартного варианта сделки заключается в том, что переход права собственности возможен только после устранения собственника обстоятельств, которые привели к наложению ограничительных мер.

Какие существуют риски

Оформление сделки посредством договора купли продажи с обременением может повлечь за собой некоторые риски. К примеру, в ряде случаев такая сделка может быть признана недействительной в суде. Кроме того, при проведении сделки собственник может умолчать об наложенных на объект продажи ограничительных мерах.

С целью минимизации рисков рекомендуется учитывать следующее:

• Важным является наличие согласия на проведение сделки всех собственников. Согласие требуется оформить в письменном виде и заверить у нотариуса.
• При передаче денег продавцу требуется оформление с его стороны расписки в получении финансовых средств с указанием суммы.

Виды обременений

Обременение на имущество может быть наложено в ряде следующих случаев:

• Приобретение собственником указанного жилья согласно договору ипотечного кредитования.
• Наличие долей у третьих лиц.
• Оформление рассрочки об оплате за реализуемый объект.
• Арест, наложенный судом или ФССП.
• Нахождение жилого объекта в аренде.
• Применение договора ренты.
• Аварийное состояние объекта.

Особенности соглашения

Проведение сделки с использованием договора купли продажи с обременением имеет некоторые особенности. К примеру, если обременение наложено по причине того, что в квартире прописан несовершеннолетний, требуется разрешение от органов опеки и попечительства на продажу объекта.

Разрешение третьих лиц может быть необходимым в следующих случаях:

• Рента объекта.
• Наложение ареста судебными приставами.
• Ипотечное кредитование.

В приведенных ситуациях продажа объекта без разрешения третьих лиц рассматривается в качестве нарушения.

Как оформляется договор

Оформление договора купли продажи с обременением осуществляется посредством соблюдения ряда следующих условий:

• Преамбула содержит следующую информацию: место и дата оформления договора, паспортные данные сторон. Если участвуют несовершеннолетние, требуются данные свидетельств о рождении.
• Условия. В качестве условий прописываются характеристики реализуемого объекта. Также необходимо указание документов, на основании которых собственник обладает правом на имущество, и документации, согласно которой на объект было наложено обременение.
• Порядок расчета и стоимость реализуемого объекта. В рамках порядка расчета требуется указать, каким образом и в какие сроки будет произведена оплата покупателем.
• Обязанности и права сторон. Условия в данном случае индивидуальны для каждой сделки. К примеру, покупатель обязуется в установленный срок передать продавцу денежные средства за приобретенное им имущества. Продавец, в свою очередь, принимает обязанность по поддержанию жилого помещения в удовлетворительном состоянии. Кроме того, на продавца накладывается обязательство по снятию обременений.
• Обязателен к указанию порядок, согласно которому будет осуществлен переход прав собственности.
• Указывается ответственность, которую несет каждая из сторон. При нарушении обязательств каждая из сторон наделяется правом обращения в судебную инстанцию.

В финальной части сторонам требуется указать собственноручно паспортные данные и оставить подпись.

Образец

Необходимые документы

Для проведения сделки с участием договора купли продажи с обременением требуется подготовить пакет документов:

• Оригиналы договора, предоставленные в необходимом количестве экземпляров.
• Справка, подтверждающая факт устранения ограничительных мер. Для выдачи таковой требуется обратиться в орган, наложивший обременение.
• Заявление собственника реализуемого помещения относительно перехода права собственности.
• Сертификат, подтверждающий присвоение жилому объекту кадастрового номера.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по предоставленным коммунальным услугам.
• Если собственник квартиры находится в браке, для проведения сделки требуется заверенное у нотариуса согласие на продажу объекта. Данное правило утрачивает актуальность в том случае, если жилье или иной недвижимый объект было приобретено собственником до заключения брака, получено в качестве наследства или согласно договору дарения. Также такая возможность присутствует, если был составлен брачный договор, согласно которому каждый из супругов наделяется правом самостоятельно и без участия второй стороны реализовать и приобретать имущество, в том числе, нажитое в период брака.

Стоимость

Услуги по проведению процедуры регистрации договора купли продажи требуют обязательной оплаты государственной пошлины, размер которой составляет 400 рублей. Важно помнить, что оплатить госпошлину необходимо каждому покупателю. То есть, если жилье приобретается, к примеру, тремя покупателями в долях, оплатить отдельно госпошлину требуется каждому из них.

Сроки оформления

Процедура регистрации договора купли продажи с обременением осуществляется после подписания сторонами. Далее на протяжении пятнадцати дней уполномоченный регистрационный орган производит проверку по предоставленным документам и регистрацию.

Как расторгнуть договор

Договор купли продажи с обременением может быть расторгнут в связи с тем, что сторона не выполнила наложенных на нее обязательств. Договор может быть признан недействительным в исковом порядке в следующих случаях:

• Факт нарушения прав несовершеннолетних, которые прописаны в реализуемом объекте или признаны долевыми собственниками.
• Продавцом не выполнены обязательства в рамках снятия наложенного обременения.
• Стороны, участвующие в процедуре заключения сделки, признаны недееспособными, не дающими себе отчет в своих действиях. Требуетсядокументальное подтверждение указанного факта.
• Отказ от приобретения объекта.

Итак, сделка по договору купли продажи с обременением априори подразумевает некоторые риски. Для их минимизации и собственной безопасности рекомендуется составить верный с юридической точки зрения договор, а также проводить процедуру в рамках действующего Законодательства. Также важно помнить, что отклонение от выполнения взятых обязательств может быть оспорено в судебном порядке. То есть, в этом случае Закон направлен на защиту интересов и прав стороны, соблюдающей условия договора купли продажи с обременением.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.