Оформляем правильно договор купли-продажи дома

По судебным процессам отчуждения жилплощади большинство спорных вопросов возникает по проведению сделок продажи дома или его части.

Заключаемые сделки купли-продажи жилого помещения являются, пожалуй, самыми распространенными в гражданском праве по исполнению обязательств по договорам. Они включают в себя договоры купли-продажи дома, так и некоторые нюансы по статусу жилых домов.

Порядок продажи и оценки дома

Процесс оценки дома предполагает установление его стоимости. Обычно она происходит на этапе заключения предварительного соглашения о намерении совершить сделку купли-продажи. Стоимость дома устанавливается рыночной политикой и экономическим положением в регионе. То есть при заключении договора купли-продажи она определяется той суммой, которую продавец считает справедливой получить за продажу дома, а покупатель приобрести. Если обе стороны согласуют свои пожелания, то сделка проводится. Если какую либо из сторон цена не устраивает, то значит она не соответствует обстановке на рынке недвижимости в данном регионе.

Обычно стороны сделки совместно выбирают эксперта по оценке недвижимости. Квалификация эксперта по оценке недвижимости должна удовлетворять как покупателя, так и продавца. Величина платы эксперту обсуждается заблаговременно, после чего заносится в специальный раздел договора. Стоимость услуг оценщика не зависит от результата процедуры оценки.

В роли эксперта по оценки могут выступать как физические лица, так и сотрудники профильных саморегулирующих организаций (СРО). У них, как правило, есть страховочный полис, предполагающий гражданскую ответственность на сумму не меньше 300 тыс. рублей.

Для органов налоговой службы процедура проведения оценки жилья – это своеобразное подтверждение объективности суммы налогообложения. Если у органов по взиманию налога возникнут претензии уже после совершения сделки, то тогда объективная оценка недвижимости пойдёт в плюс покупателю в аргументациях относительно начисления налогов.

Как проходит подготовка к сделке

Кроме самих документов, относящиеся к дому и земельному участку, для совершения покупки требуется ещё несколько видов бумаг, без которых сделка не может быть проведена.

1. Копии экземпляров таких документов предоставляются как покупателем, так и продавцом;
2. Когда сделка производится в интересах других лиц, то необходимо будет предоставить доверенность нотариуса от владельца нотариуса от собственника на продажу дома, а от покупателя-на покупку дома;
3. Заверенное у нотариуса разрешение владельца недвижимости на отчуждение. Это главный момент, так как по документам продавец выступает владельцем. Так, если недвижимость куплена в браке, то половиной от стоимости дома владеет супруг по умолчанию, даже если он и не указывается в документах в качестве собственника;
4. Справка о том, что недвижимость вместе с земельным участком не облагается налоговыми ограничениями и свободна от всякого вида обременений;
5. Информация о зарегистрированных в доме жильцах (берётся из домовой книги);
6. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;

Как правильно оформить договор

Как правило, процесс покупки дома проходит долго, и если обе стороны сделки заинтересованы в ней, то можно заключить предварительное соглашение, то есть договор о намерениях.

Иногда такой договор называют договором задатка, хотя и то и другое название по-своему отражают смысл, так как задаток выступает финансовым залогом мотивации на покупку.

Порядок заполнения образца такого договора не является трудоёмким, но главным условием выступает то, что бы там были прописаны важные пункты будущей сделки по покупке дома. Среди таких условий выделяются:

• Местоположение жилого помещения, размер площади, стоимость;
• Площадь земельного участка, на котором расположен дом, его статус;
• Сумма финансового залога с прописанными условиями возмещения в случае, если сделка так и не будет заключена;
• Сведения о продавце и покупателе (ФИО);
• Планируемые сроки заключения сделки купли продажи.

При внесении всех сведений по шаблону необходимо следовать простому алгоритму действий:

1. Договор по сделке купли-продажи регистрируется и подписывается в 3-х копиях; два из них остаются у участников сделки, а один предполагается для подачи в Росреестр для регистрации прав собственности;
2. Договор купли-продажи дома осуществляется в письменной форме, при этом нет необходимости заверять его в нотариальной конторе. Однако, если стороны сделки изъявляют желание, то можно привлечь и нотариуса;
3. Если в договоре речь идёт о покупке части (доли) в жилом доме или приобретается у недееспособного либо несовершеннолетнего лица, то в таком случае договор заключается только у нотариуса.

Как и любой договор, договор купли-продажи дома с земельным участком начинается с названия документального акта. После этого заполняются прочие условия по договору, которые делятся на параграфы в зависимости от темы:

• Название местоположения, где заключается сделка (город, село, деревня);
• Дата совершения сделки;
• Сведения о продавце и покупателе, (ФИО, дата и место рождения, место проживания);
• Предмет договора. Раздел содержит информацию о продаваемом доме (адрес, метраж, число этажей и комнат, кадастровый учётный номер, условия продажи земельного участка, прилегающего к дому и т.д.). Там также указываются данные об отсутствии накладываемых ограничений и обременений, об отсутствии других претендентов на дом, о его недочётах, с которыми согласен продавец;
• Стоимость сделки. В параграфе излагаются условия, относящиеся к стоимости на дом, а также способам оплаты сделки;

Основные пункты по передаче в собственность недвижимого имущества: в момент подписания договора, после его проведения через отделения Росреестра или когда-либо ещё. Это определяется самими сторонами сделки. По волеизъявлению сторон сделки предусматривается условие, которое соотносится непосредственно с фактом перехода дома новому собственнику. Тогда же уместно составление акта приёма-передачи, что не обязательно. Такая нужда может возникнуть, если дом продается вместе с мебелью и другой домашней утварью, например бытовой техникой. Тогда стоимость также включается в сумму по сделке. Это те случаи, когда составление акта уместно.

Образец

Какие документы понадобятся

Продавец на момент заключения договора по продаже дома предъявляет своему покупателю актуальные справки и бумаги на недвижимость, которые были запрошены в БТИ не позже чем за месяц. Сюда входят:

• архитектурный план жилого помещения, а также план по комнатам и этажам, если дом включается в себя несколько этажей и комнат;
• технический паспорт на жилое помещение;
• документальный акт, подтверждающий, что земельный участок с домом стоит на учёте в кадастровой палате. В случае, если участок уже стоит на учёте в Росреестре, то можно обойтись только выпиской из кадастрового отдела. Если же нет, то процесс постановки на учёт начинают сначала. Естественно, что это требуется, если земельный участок продаётся вместе с домом;
• документальный акт, подтверждающий регистрацию на земельный участок.

Налогообложение

Система налогообложения в РФ предусматривает взыскание налога получаемой гражданами прибыли. С продажей недвижимости, собственник также получает налогооблагаемый доход. Он обязан заплатить налог НДФЛ с полученной от продажи дома прибыли. В каждом отдельном случае такая сумма рассчитывается индивидуально. На порядок расчёта влияют следующие факторы:

• срок владения имуществом в зависимости от даты приобретения;
• использование налоговых вычетов;
• способ получения продавцом объекта недвижимости в собственность.

Тем не менее, при совершении сделки-купли-продажи дома с земельным участком существуют некоторые особенности.

Он обусловлен тем, что в законодательстве нет понятия одного объекта недвижимости, так как и земельный участок и дом являются отдельными объектами сделки купли-продажи. То есть налог рассчитывается для каждого из них по отдельности. При этом от того, каким именно образом рассчитывается налог по каждому из объектов сделки, зависит порядок составления договора купли-продажи. В этом случае в договоре указывается стоимость продажи каждого объекта отдельно либо составляется два отдельных договора. Но при этом необходимо, что бы сделки были заключены в одном налоговом периоде.

Иногда собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Это возможно при следующих условиях:

• когда сроки пребывания в собственности недвижимого имущества превышают пять лет. Однако такое правило действует только при регистрации права собственности после 1.01.2016. Если права на владения имуществом оформлены позже указанной даты, то минимальный срок, который освобождает от уплаты налога при продаже недвижимости, составляет три года;
• когда осуществляется продажа одной недвижимости с целью покупки другой;
• когда сумма, полученная при продаже равна или меньше той суммы, которая идёт на покупку другого имущества (при условии подтверждения расходов).
• когда недвижимость состоит в собственности по праву наследования от близких родственников;
• когда прежняя недвижимость продана по меньшей стоимости, чем куплена.

Регистрация договора

Как и остальные сделки с недвижимостью, оформление договора купли-продажи на дом с земельным участком ведёт в Росреестр. Эта процедура происходит следующим образом:

• Участники сделки совместно обращаются в Росреестр, где сторона продавца подаёт заявление о переводе прав собственности на покупателя;
• Стороны сделки подают сотруднику Росреестра собранные бумаги на дом и земельный участок, а также три копии-экземпляра договора купли-продажи;
• Продавец и покупатель подписывают бумаги Росреестра.

После этого сторонам договора остается только ждать, когда будет проведено оформление. Срок регистрации составляет 30 дней.

Передача денег по сделке продавцу происходит одновременно с передачей документов в отделение Росреестра. Есть несколько вариантов передачи денежных средств. Избранный обеими сторонами вариант должен быть указан при составлении договора купли-продажи дома. В числе таких вариантов:

• Оплата наличными;
• Перевод на лицевой счёт в банке;
• Через помещение суммы в ячейку банка.

Стоимость оформления сделки

Если сделка оформляется с заверением в нотариальной конторе, то и оплата предполагается больше. Работа нотариуса оплачивается по тарифу, который устанавливается в зависимости от стоимости договора и составляет:

• до 1 млн. руб. – 1 % суммы сделки;
• 1 -10 млн. – 0,75 % суммы сделки;
• свыше 10 млн. – 0,5 % суммы сделки.

Порядок расторжения

До тех пор пока процесс оформления и регистрации сделки купли-продажи не будет завершён, сделка признаётся незаключённой. Если покупатель или продавец хотят отказаться от обязательств по договору, то на этом этапе сделать это проще всего без серьёзных последствий.

В этом случае стороны несостоявшейся сделки должны подать документ, подтверждающий взаимное согласие на отказ в отделение Росреестра. Сделать это нужно до того, как будет завершён процесс регистрации и перехода прав собственности к новому владельцу недвижимостью.

В случае, если до заключения сделки, участники обращались за подтверждением нотариуса или риелторскую контору, то туда же следует обратиться и при расторжении договора купли-продажи.

Если одна сторона сделки не согласна с расторжением, а другая хочет это сделать, тогда это служит основанием для решения спорного вопроса через суд. Такой способ выхода из сложившейся ситуации возможен только после получения отказа в письменной форме с текстом прошения о расторжении договора.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.