Составляем и заключаем договор купли-продажи квартиры

Покупка нового жилья происходит посредством заключения договора купли-продажи. Именно он обладает большой юридической силой как для продавца, таки покупателя.

Как оформить

В договор купли-продажи жилплощади должны быть включены сведения:

• адрес, по которому располагается недвижимость;
• является ли она частным владением или входит в состав большого объекта (многоквартирный дом);
• наименование;
• площадь, зафиксированная в документальном источнике;
• стоимость недвижимости.

Образец и бланк

Какие документы приложить к договору

К документам, которые необходимо подготовить при заключении договора относятся следующие:

• подтверждающие право владения недвижимостью;
• удостоверяющие личности сторон заключаемой сделки;
• договор от предыдущей сделки по недвижимости, дарственная, договор по обмену либо договор о приватизации, свидетельство о праве наследования недвижимости;
• свидетельство о государственном оформлении права на владение жилплощади либо её долей или справка из Росреестра, подтверждающая это право.

Документы, которые должен иметь продавец:

1. Подтверждение личности;
2. Документы из БТИ:

• архитектурный план жилплощади,
• схема по этажам

3. Совершение сделки купли-продажи недвижимости и подписание соответствующего договора сопровождается необходимостью в получении универсального (единого) документа (ЕЖД) со сведениями жилищного учёта и выписку из домовой книги. Справка ЕЖД заменяет собой ворох справок о владельце недвижимости. Эту справку и выписку из домовой книги можно получить в Едином информационно-расчётном центре (ЕИРЦ) бесплатно непосредственно при обращении после предъявления паспорта или иного документа, подтверждающего личность делающего запрос и СНИЛС;
4. Справка с подтверждением о том, что нет задолженности по данной жилплощади за услуги ЖКХ и копия финансового лицевого счета. Что бы получить такую справку нужно представить в Ремонтно-эксплуатационное управление имеющиеся квитанции и чеки оплаты коммунальных услуг за конечный месяц, а уже после этого сделать запрос копии лицевого счёта;
5. Заверенное нотариусом согласие супруга или супруги на осуществление сделки по продаже недвижимого имущества или же органов опеки, если в число собственников квартиры (доли) входят несовершеннолетние лица. Эта процедура проводится нотариусом платно. Такое разрешение нужно, если жилплощадь относится к категории совместно нажитого имущества за период брака. Однако если недвижимое имущество было получено по праву наследования, по дарственной на имя владельца или по договору о приватизации, тогда разрешение от супруга на совершение сделки не нужно;
6. Выписка из Росреестра (ЕГРН) для подтверждения отсутствия наложенных ограничений на право владения недвижимым имуществом. Для её получения подаётся запрос в кадастровую палату (ФКБУ) или в МФЦ. Ответ последует в 3 рабочих дня. Если сделка сопровождалась нотариальным заключением, значит выписка высылается в электронном формате автоматически, однако не позже наступления следующего рабочего дня после отправления запроса. Этот документ нужен для полной убеждённости стороны покупателя в правах на абсолютное владение жилплощадью, по которой совершается сделка.

Куда подавать документы

Весь пакет справок, который необходим для проведения сделки купли-продажи нужно подавать напрямую в отдел Росреестра (ЕГРН), его представителю при выездном приёме приёме или через МФЦ одним из представленных вариантов:

• в форме почтового отправления с объявленной ценностью, заказом уведомления о вручении и описью вложения;
• отправить пакет документов в электронном формате на сайт Росреестра.

Стоимость оформления

За оформление государственной регистрации права на собственность оплачивается специальный взнос — госпошлина. Засвидетельствовавший процедуру оплаты документ не нужен, но заявитель может предоставить таковой, если захочет. При отсутствии в информационной системе сведений, подтверждающих оплату этого взноса на протяжении максимум 5 рабочих дней с даты подачи запроса на получение, значит отдел Росреестра отправит обратно заявление и весь прилагаемый к нему пакет документов, не рассматривая.

Если на момент подачи заявления оплата государственной пошлины не была осуществлена, то адресату запроса высылаются сведения, содержащие идентификатор платежа, при помощи которого можно подтвердить факт проведения оплаты за услугу, предусматриваемой уплату госпошлины, с указанием срока её оплаты.

Важно: при продаже жилплощади, которая находится во владении меньше 3-х лет, то это предусматривает необходимость подачи декларации о налогах и НДФЛ. С того момента как была осуществлена продажа квартиры, гражданин, продающий квартиру, освобождается от необходимости уплаты имущественного налога. Такая обязанность переходит к покупателю с момента его вступления в права собственника на жилплощадь. И покупатель, и продавец могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть оплаченный до этого НДФЛ.

Необходимо ли участие нотариуса или риелтора

Подписание договора происходит обеими сторонами, продавцом и покупателем, в письменном формате, при котором не обязательно получение удостоверения от нотариуса. Это обычное правило имеет ряд исключений. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок по недвижимости:

• правовой акт об отчуждении квартиры, если она состоит во владении несовершеннолетнего лица или подтвердившего свою ограниченную дееспособность либо недееспособность;
• правовой акт по отчуждению долей, находящихся в праве владения на недвижимость, который также включает в себя акт отчуждения долевого владения участниками по одной сделке.

За подтверждённые нотариусом сделки предусматривается уплаты государственной пошлины, так называемый нотариальный тариф. Его величина определяется в соответствии со стоимостью самой недвижимости, по продаже которой осуществляется сделка.

При подписании договора о сделке и его подачи в Росреестр представителями сторон, а не ими лично, тогда нужно предоставить удостоверение от нотариуса.

Сейчас все подписываемые договоры купли-продажи жилплощади не проходят государственную регистрацию. Тем не менее, с передачей права на владение недвижимостью по этим же договорам всё также нужно регистрировать. То есть без подачи пакета документов на передачу права собственности в отдел Росреестра не обойтись.

При совершении сделки купли — продажи недвижимости, естественно, можно обойтись без риелтора. Его функции состоят в том, чтобы обеспечить сам процессуальный компонент сделки, регистрации перехода права от продавца к покупателю, и регистрации права собственности на нового владельца. В отсутствии риелтора всю эту работу может выполнить и сам собственник.

Как восстановить договор в случае утери

Договор представляет собой важнейший документальный акт. Это своеобразный гарант пользовательских и владельческих прав собственника.

В случае утери договора можно восстановить в следующих учреждениях:

• В учреждении, через которое проводилась сделка купли-продажи. Это может быть отделение ЕРГН (Росреестр) или риелторская контора. Это возможно, так как при оформлении права на собственность при покупке недвижимости делается 3 копии договора купли-продажи. Один остаётся у бывшего собственника, другой – у нынешнего, а последний — в архиве государственного учреждения. С этого архивного экземпляра и делается копия договора в случае утери;
• В случае совершения сделки через риелторскую компанию также возможно получить копию для изготовления дубликата, потому как агентства сохраняют у себя копии договоров сделок, как минимум в течение некоторого времени. Так можно получить только договор, но там не будут стоять необходимые подписи и печати. Подобную копию можно попробовать подтвердить у нотариуса, часто этого хватает;
• Если договор купли-продажи составлялся с удостоверением нотариуса, тогда копия сохраняется и у него тоже;
• Если необходимо восстановить договор в короткий срок, то лучше будет обратиться к самому бывшему собственнику с просьбой предоставления договора купли-продажи для изготовления копии, которую потом необходимо будет подтвердить у нотариуса.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.