С чего начать приватизацию квартиры?

Приватизацией называется переход муниципальной жилой площади в частную собственность граждан. Она разрешает лицам, которые постоянно прописаны в квартире, свободно распоряжаться квадратными метрами. Приватизация в России началась еще в 1991 году, когда приняли Федеральный закон № 1541-1.

Проблема с неприватизированными квартирами состояла в том, что их нельзя было продать. Разрешалось только обменять жилплощадь на равных условиях или же сделать это с доплатой. Не дозволялось и прописывать в неприватизированную квартиру других лиц, а также завещать ее детям. Сегодня действует два вида приватизации — общая и долевая. Каждая из них бесплатна и не ограничена по срокам.

Зачем приватизировать квартиры?

Не все граждане стремятся приватизировать жилье, потому что у этого процесса есть не только преимущества, но и недостатки. Оформление права собственности на квартиру требует не только большого количества времени, но и денежных затрат. Чтобы уберечь себя в будущем от процедуры деприватизации, нужно тщательно взвесить все за и против.

Преимущества приватизации:

• Квартиру можно продать, разменять, сдать в аренду, подарить или передать по наследству без ограничений;
• Нет платежей за аренду. За неприватизированную квартиру приходится нести арендную плату, размер которой зависит от количества квадратных метров;
• Нельзя принудительно выселить из квартиры;
• Прописывать в квартире разрешается кого угодно. В неприватизированном жилье можно прописать только самых близких родственников и с разрешения местной администрации.

С чего начать?

Перед началом процедуры определяем круг лиц, которые будут участвовать в приватизации. Все их права должны быть соблюдены, иначе впоследствии договор приватизации могут признать недействительным и отменить по решению суда.

Важные обстоятельства процедуры:

• Граждане, имеющие право на приватизацию и отказавшиеся от нее, оформляют письменный отказ и заверяют его у нотариуса. Отдельно оформляется согласие на процедуру в отношении других жильцов;
• Граждане, которые не могут участвовать в процессе по определенным причинам (заключение под стражу, недееспособные лица) оформляют доверенность на своих представителей. От имени детей до 14 лет действуют их родители или органы опеки, от лиц старше 14 лет — они сами, если их официальные представители дали на то формальное согласие;
• Согласие соседей при приватизации комнаты в коммунальной квартире не нужно;
• Если на жилой площади живет человек старше 18 лет, который уже успел использовать право приватизации, то другим прописанным на ней лицам его согласие не нужно;
• Согласие органов опеки требуется в случае, если в квартире ранее был прописан ребенок, а затем выписан и зарегистрирован по другому адресу. Они должны удостовериться, что он уже успел стать собственником иного жилья.

Пошаговая инструкция приватизации

Процедуру разгосударствления квартиры условно делится на пять больших этапов, о каждом из которых стоит поговорить подробно.

Шаг первый. Собираем документы

Регистрация прав собственности на муниципальное или государственное жилье подразумевает сбор большого количества документов. Точный перечень можно сформировать, когда известны все обстоятельства — тип недвижимости, адрес квартиры, количество лиц, участвующих в приватизации, и их категории.

Основной список включает следующие документы:

• Паспорта лиц, участвующих в процессе. От детей до 14 лет требуются свидетельства о рождении;
• Договор социального найма жилой площади. Если его нет, то подойдет и ордер. При отсутствии этих документов заказывается выписка в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр);
• Выписка из ЕГРП на квартиру, участвующую в приватизации. Ее заказывают в МФЦ или в местном отделении Росреестра;
• Справка из ЕГРП по форме № 3 на каждого прописанного в квартире человека. В нее включена информация о том, есть ли еще у человека в собственности недвижимость;
• Отказы прописанных на жилплощади лиц, отказавшиеся участвовать в процессе (заверенные у нотариуса);
• Домовая книга или справка из паспортного стола о лицах, которые прописаны в квартире;
• Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Берется в ЖКХ или управляющей компании. Для ее получения нужен лицевой счет квартиры;
• Справка из БТИ о том, что участник процесса раньше не приватизировал жилье (форма № 2);
• Технический паспорт из БТИ, с приложением в виде поэтажного и технического плана;
• Кадастровый паспорт с указанием площади квартиры, ее планировки и размера комнат. Если в квартире была сделана перепланировка, то она должна быть отображена и в кадастровом паспорте;
• Доверенность, оформленная у нотариуса (если один из участников приватизации не может лично участвовать в процессе).

Шаг второй. Получаем кадастровый и технический паспорт

В идеале эти документы уже должны быть на руках, но обычно их приходится заказывать сразу после того, как было решено приватизировать жилую площадь. Для этого подается заявка в БТИ или напрямую в Кадастровую палату. Вместе с заявлением передается ордер или договор социального найма, паспорт, выписка из домовой книги и квитанция об уплаченной государственной пошлине.

После передачи документов сотрудникам БТИ заявителю отдается опись принятых материалов и называется срок, через который можно прийти за готовым техническим и кадастровым паспортом. В теории срок их действия неограничен, но нередко старые паспорта при приватизации требуют заменить на новые.

Шаг третий. Оформляем выписку из ЕГРП

Выписка из Единого государственного реестра прав заказывается в Регистрационной палате (Росреестре). Она подтвердит, что квартира принадлежит государству или муниципальным властям. Для заказа выписки потребуется паспорт гражданина РФ или иное удостоверение личности (всех участников приватизации), готовый технический и кадастровый паспорт, договор социального найма или ордер, а также справка из домовой книги.

Шаг четвертый. Подписываем договор

Договор приватизации составляют как двустороннее соглашение между наймодателем (муниципальными органами власти) и нанимателем жилой площади (прописанным в квартире человеком или группой лиц). Структура договора приватизации условная, она должна соответствовать Гражданскому кодексу РФ и Федеральному закону «О приватизации» № 1541-1. Примерный бланк этого документа представлен по ссылке в конце статьи.

Классический договор приватизации содержит следующие части:

1. Заголовок. Включает полное название документа, дату и место составления. Желательно, чтобы договор имел и свой регистрационный номер, по которому его в случае необходимости легко будет найти;
2. Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Граждане указывают свои паспортные данные и номер договора социального найма или иного документа, на основании которого они пользуются жильем. Администрация указывает свое полное наименование, организационную форму и информацию о руководителе;
3. Характеристика жилой площади. Место расположения квартиры, площадь, количество комнат, этажность многоэтажного дома. Если речь идет о долевой собственности, то указывается доля участника договора (нанимателя);
4. Права и обязанности участников сделки. Наймодатель обязуется передать квартиру в собственность нанимателю, а последний следить за жильем, делать взносы за капитальный и текущий ремонт;
5. Условия договора и правила пользования квартирой. Здесь же прописываются и действия, которые вправе осуществлять с квартирой ее новый собственник;
6. Заключительная часть. Список приложений, которые будут включены в договор, а также количество экземпляров (по одному для каждого участника сделки и еще один для Жилищного комитета).

Документ подписывается гражданами, которые участвуют в сделке, а администрация ставит в нем круглую печать и штамп. Договор приватизации не обязательно удостоверять у нотариуса.

Шаг пятый. Регистрируем договор в Росреестре

Заключение договора еще не делает нанимателя муниципального жилья его собственником. Это произойдет только после регистрации документа в Росреестре (Регистрационной палате). Вместе с заявлением и договором приватизации в Росреестр передаются следующие документы:

• удостоверения личности участников договора;
• выписка из ЕГРП;
• технический и кадастровый паспорт;
• отказы от участия в приватизации других лиц, проживающих в квартире (заверяются у нотариуса);
• акт приема-передачи квартиры новому собственнику (если составлялся);
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Стоимость

Стоимость приватизации жилья складывается из нескольких государственных пошлин за получение определенных справок и выписок, а также за регистрационные действия. Сама процедура разгосударствления квартиры бесплатна. Чем больше у квартиры будет собственников после заключения договора и чем внушительнее перечень документов придется заказать, тем дороже обойдется процесс.

За получение следующих документов придется заплатить отдельно:

• форма № 3 ЕГРП — 500 рублей;
• выписка из ЕГРП на квартиру — 220 рублей;
• кадастровый паспорт — от 200 рублей;
• технический паспорт — от 1000 рублей;
• составление и оформление договора у юристов — около 5000 рублей;
• отказ от приватизации, заверенный у нотариуса — около 1000 рублей;
• получение свидетельства о праве собственности на недвижимость — 2000 рублей.

Сроки

Конкретный срок, за который квартира будет приватизирована, назвать сложно. Хотя по закону на эту сделку отводится не более 60 календарных дней, на практике весь процесс со сбором документов, составлением договора и его регистрацией затягивается на несколько месяцев. В самых сложных ситуациях — до 6-7 месяцев и более.

Скорость процедуры приватизации зависит от того, насколько быстро соберутся все справки и документы. Человек, не знакомый с этим процессом, занимающийся сбором и подготовкой документов самостоятельно, затянет процедуру на несколько месяцев. Специально нанятый для этого юрист в состоянии все сделать и за один месяц.

Если же говорить о сроках приватизации в общем, то эта государственная программа уже несколько раз продлевалась. Это продолжалось до тех пор, пока 22 февраля 2017 года не было принято решение, что отныне приватизация будет возможна в любое время, бессрочно.

Какие помещения нельзя приватизировать?

Совершеннолетним гражданам разрешается приватизировать жилье только один раз в жизни. Несовершеннолетние лица вправе участвовать в этом процессе дважды. Один раз до достижения совершеннолетия, совместно с родителями, и второй раз самостоятельно, после 18 лет.

По закону можно приватизировать любые квартиры за исключением городских кооперативных недвижимых объектов, общежитий от предприятий,  отдельных комнат в них, а также жилья, находящегося в пределах воинских частей, расположенных в черте населенного пункта. Нельзя приватизировать частное и колхозное строительство в сельской местности, аварийную недвижимость, а также школы, больницы и дома отдыха.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.