Нюансы дарения недвижимого имущества

Дарение недвижимости – это процесс, наделенный рядом условий по его оформлению и регистрации. При допущении ошибок, введения некорректных сведений или отклонениях от установленных форм, договор может быть аннулирован и оспорен через органы суда. При этом, такое относится к любым предметам, выступающим в дарственной. В качестве предупреждения таких ошибок и для защиты интересов в будущем, предлагаем ознакомиться с данным обзором, в котором в полной мере раскрываются нюансы данной процедуры.

Для получения уточнений можете воспользоваться онлайн чатом, в котором дежурный юрист проконсультирует бесплатно.

Как оформляется дарственная на объект недвижимости?

Оформляется дарственная на недвижимость как в самостоятельном порядке, так и при помощи служащего нотариальной организации. Предпочтительнее использовать второй вариант, т.к. можно избежать не только патовых ошибок при составлении документа, но и в дальнейшем это может сослужить службу в суде. Обусловлено это тем, что нотариус отвечает перед законом за чистоту проводимой сделки. Поэтому визирование у нотариуса, хоть и сопряжен с расходами, но дает гарантию на невозможность аннулирования сделки.

Непосредственно сама процедура проходит в 2 этапа:

1. Формирование документа дарственной и согласие двух сторон в виде подписей.
2. Прохождение процесса регистрации, при котором осуществляется переоформление прав на собственность.

Первое, что необходимо это составить документ с соблюдением принятых норм в Законодательстве России. Помимо этого, в нем должна отражаться такая информация, как:

• данные об участниках дарения;
• условия о правах и обязанностях;
• адреса, контактные сведения;
• подпись каждого из участников;
• предмет дарственной;
• местонахождение объекта;
• иные пункты.

Очень важно, чтобы ни одно из условий не вступало в противоречие закона. Кстати, суть дарения недвижимости и иных предметов – её безвозмездность.

Обратите внимание, что договор должен составляться в 3-х экземплярах, если процедура проводиться в самостоятельно, либо в 4-х, когда происходит обращение к нотариусу.

Документация

Дарение недвижимости происходит наряду со сбором документов, которые нужно предоставить в регистрирующий орган. К ним относятся:

• ксерокопии и оригиналы паспортов обеих сторон;
• сертификат на владение объектом недвижимого имущества;
• если имущество находиться в общей собственности супругов, то необходимо получить письменное согласие второй половины;
• справка из Домовой книги о количестве прописанных там людей;
• доверенность, заверенная у нотариуса, для представителя участника (если такой есть);
• если одаряемым является ребенок до 18 лет, либо недееспособное лицо, то нужно согласие на участие в сделки от органов попечительства.

Данный список является стандартным. В разных ситуациях могут быть затребованы вторичные документы, выписки, справки и т.п.

Кстати, если один из участников сделки является юр.лицом, то потребуется регистрационный сертификат, учредительная документация, ИНН и документация, подтверждающая полномочия на участие в дарение.

Регистрация

Оформление дарственной на недвижимость не может проходить без участия госучреждения, которое фиксирует переоформление прав на недвижимое имущество.

Оформляются такие сделки в государственном Росреестре или территориальном отделении МФЦ. Кроме выше указанной документации, каждый частник дарения обязан составить и написать заявление о желание в проведении регистрационной процедуре. Также предъявляется чек об оплате госпошлины. На самом договоре представитель органа ставит штамп и расписывается о получении.

На саму процедуру регистрации отводиться десять суток. После окончания, пакет документации возвращается, а одаряемый гражданин получает сертификат о правах на имущество, полученное в дар.

Когда оба участника решают регистрировать дарение самостоятельно, то они сами подают документацию и подписывают заявление и договор в присутствии служащего регистрирующего органа. Это необходимо для контроля над чистотой сделки. Иными словами присутствие сторон позволяет понять, в каком состоянии они находятся. Если у специалиста будут сомнения, что сделка проводиться на добровольных началах, то могут отказать в регистрации.

При обращении к нотариуса, всю документацию забирает специалиста и сам занимается регистрацией перехода прав.

Кстати, направить заявление и сопутствующие документы можно как почтой России, так и в электронном формате через официальный сайт выбранного регистрирующего органа.

Дарственная ближайшей родне

Дарение недвижимости для ближайшей родни – это самый оптимальный и распространенный метод, плюс это выгодно с точки зрения НК России. Так, в налоговом кодексе прописаны нормы, освобождающие близких родственников от уплаты налога на предметы дарения. Перечень лиц расписан в СК России (статья №14), на основании которой близкими людьми с родственными узами являются:

• супруги по отношению к друг другу;
• кровные, усыновленные дети;
• родители;
• братья;
• сестры;
• внучки и внуки;
• бабушка и дедушка.

Порядок оформления дарственной такой же, как описано в предыдущих разделах. Соответственно, договор составляется в письменном формате, где отражается, что обе стороны согласны в добровольном порядке передать и принять в дар объект недвижимости. Кстати, визировать договор дарения у нотариуса не нужно, т.к. эта процедура проводиться по желанию сторон. Законом не предусмотрено обязательное обращение в нотариат.

Однако прохождение госрегистрации по переоформлению прав является обязательным. В противном случае, такая сделка будет считаться недействительной.

С того момента, как гражданин, выступающий одаряемой стороной, получает право распоряжаться имуществом, согласно выданному сертификату. Любые притязания на имущество со стороны дарителя невозможны. Исключением является обращение в суд, где будут досконально разбираться обстоятельства дела.

Договор дарения для сторонних лиц

Дарение недвижимого имущества между лицами, не скрепленными близкими родственными связями, происходит также, как указано выше. Форма договора остается неизменной, как и предъявляемые документы и процедура госрегистрации. Тем не менее, в отличие от дарения между ближайшей родней есть существенное отличие, заключающееся в налогообложении.

НК России гласит в статьей №224 пункте 1, что физ.лица, которые получили в качестве презента объект недвижимого имущества от физ. или юр. лица, обязаны в установленном порядке оплатить налоговый сбор на доходы в объеме равном 13% от стоимости объекта, фигурирующем в документе или в соответствии с кадастровой. Кстати, налог должен платить, тот, кто получает презент, а не наоборот.

Ввиду этого эксперты советуют устанавливать ценник в тексте договора. Важно, он не может быть меньше кадастровой на 70%. Тем не менее, практика показывает, что инспекторы налоговой часто делают перерасчет размера сбора, основываясь на рыночном ценнике. Если такое возникает, то лучше решать дела через суд.

А вот, дарственная, при которой один участник выступает, как ИП или ООО, немного отличается. Как оформить дарственную в этом случае, рассмотрим на примере.

Гражданин передал через дарственную предмет недвижимости для индивидуального предпринимателя. В этом случает наступает следующий порядок налогообложения с учетом факторов:

1. Каким образом будет использоваться полученная недвижимость в бизнесе.
2. Кто выступает стороной дарения – родственник или иное лицо.

В ситуации, когда планируется применять недвижимость для деятельности, то, невзирая на то, кто дарит, задокументированная сумма вносить в доходы и из нее платиться единый налоговый сбор. Это правило прописано в НК России в статьях №346.15 (п.8) и №250.

Следовательно, если объект недвижимости принят, но не будет использован в предпринимательской деятельности, то налогообложение зависит от связей между дарителем и одаряемым. Соответственно:

• ближайшие родственники не платят подоходный налог;
• посторонний оплачивает налог по стандартной схеме и в объеме 13%.

Кстати, если одаряемым лицом выступает организация, использующая общую систему налогообложения, то это повлечет оплату внереализационного сбора, который прописан в НК России (статья №250 п.8).

Когда предмет дарственной предназначение иным лицам, следует знать, что в ГК России есть ряд ограничений и даже запретов в отношении тех, кто может получать подарки. В гражданском кодексе в статье №575 воспрещается получать предметы роскоши и иные дорогостоящие презенты, таким гражданам, как:

• госчиновники и работники, если это затрагивает их обязанности по работе;
• служащие детских садов, школ, воспитательных и лечебно-профилактических организаций от своих клиентов, а также их членов;
• любые коммерческие компании, если стороной дарителя выступает юр.лицо.

Подводя итоги обзора, следует ещё раз подчеркнуть, что дарственная на объект недвижимости обязательно проходит процедуру оформления и регистрации, согласно установленным нормам и требованиям, прописанных в Законодательстве России. Для того чтобы корректно и без ошибок провести сделку, соберите заблаговременно документы, которые фиксируют права на собственность. Посетите регистрирующий орган для получения дополнительной информации конкретно в Вашей ситуации. Во время подписания договора обе стороны должны находиться во вменяемом состоянии и быть дееспособными.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.