Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?

Один из основных налогов, уплачиваемых каждым гражданином – НДФЛ. Его размер составляет 13% совокупных доходов, полученных физическим лицом – включая, в первую очередь, зарплату. Сокращение НДФЛ, в тех случаях, когда это возможно по закону, может заметно поправить благосостояние любого налогоплательщика.

Законодательные нормы

Имущественным налоговым вычетам посвящена ст. 220 НК РФ. Эта статья достаточно обширна. К вычетам, возникающим,когда квартира покупается в кредит, относятся подпункты 3 – 4 п. 1, подпункты 1 и 7 п. 3, а также целиком: пп. 4 – 6 и 8 – 11 указанной статьи.

В некоторых других законах встречаются положения, уточняющие особенности предоставления вычета к узким группам граждан (имеющим право на особые льготы), но вообще Налоговый кодекс содержит исчерпывающую информацию по рассматриваемому вопросу.

Виды вычета

Имущественный налоговый вычет можно получить в одной из двух форм:

1. Прямой вычет – когда происходит продажа личного жилья. Естественно, продавая квартиру и получая за счет этого доход, налогоплательщик обязан заплатить с полученных денег НДФЛ. Но, с учетом расходов, понесенных на обзаведение квартирой–он может уменьшить расчетную базу НДФЛ на сумму своих затрат (в определенных законом пределах).
2. Косвенный вычет. Если гражданин выбирает такой вид вычета – то получает уменьшение налогооблагаемой базы по НДФЛ в отношении других своих доходов, не связанных с продажей приобретаемой квартиры. Это означает, что уменьшится сумма налогов, взимаемых с зарплаты или других (трудовых и иных) доходов, получаемых налогоплательщиком.

Выбор вида вычета закон предоставляет самому гражданину. Важно помнить, что вычет предоставляется однократно: нельзя уменьшить сумму налогов и с зарплаты, и с продажи квартиры. Выиграть за счет приобретения жилья закон разрешает только один раз в жизни – если приобретается вторая квартира, сумма вычета не восстанавливается.

Как рассчитать налоговый вычет

Размер вычета с затрат, понесенных сразу, «живыми деньгами», рассчитать несложно: он составляет 13% от величины понесенных затрат, но не более 260 000 руб. Это вытекает из подпункта 1 п. 3 ст. 220 НК РФ: величина расходов, начиная с которой величина вычета перестает расти, составляет 2 000 000 руб. (2 000 000 х 13% = 260 000 руб.).

Те, кто приобретает квартиру в ипотеку, получают право на вычет в 1,5 раз большего размера: п. 4 ст. 220 НК РФ устанавливает базу вычета в этом случае в 3 000 000 руб. Следовательно, сумма вычета составит 3 000 000 х 13% = 390 000 руб. Но рассчитывается она не с выплат тела кредита, а с только с начисленных и уплаченных банку процентов.

Оба вида вычета могут суммироваться. Таким образом, сумма НДФЛ к возврату достигает солидной величины.

До 2014 г. предоставлялся один вычет каждого вида на квартиру, вне зависимости от количества покупателей. Для квартир, которые приобретены после 1 января 2014 г., условия стали выгоднее: теперь полную сумму (260 000 + 390 000 = 650 000 руб.) имущественных вычетов имеют возможность получить за одно и то же жилье все долевые собственники – в большинстве случаев, супруги. Таким образом, общая сумма возврата НДФЛ для супружеской пары, приобретающей жилье с использованием ипотеки, может составить до 1 300 000 руб. (если жилье стоит, допустим, 10 млн. и первоначальный взнос по кредиту составил 2 млн. руб.).

Как бы привлекательно не выглядели эти суммы, нужно учитывать, что они возмещаются только в пределах НДФЛ,реально уплаченного гражданином с момента покупки жилья, и только в случае, если гражданин вкладывает в приобретение квартиры или погашение кредита собственные средства. На практике это означает, что:

• У работника с минимальной официальной зарплатой (и низкими выплатами НДФЛ) получение полной суммы выплаты имущественного вычета растянется в буквальном смысле на десятилетия;
• Вычет не получится оформить, если квартира приобретается за средства государства или работодателя: например, с использованием материнского капитала или накопительно-ипотечной системы (НИС) при военной ипотеке.

Примеры

Особенности получения имущественного вычета и графика выплат проще всего рассмотреть на конкретных примерах.

Пример 1. Получение вычета, близкого к максимальному

Супруги Александр и Елена – состоятельные люди. Александр получает прибыль с собственного бизнеса в размере в среднем 200 000 руб. в месяц, Елена работает на руководящей должности и получает зарплату – 100 000 руб. Александр за год уплачивает НДФЛ 936 000 руб. (200 000 х 12 х 13%), Елена – 468 000 руб. (100 000 х 12 х 13%).

Семья приобретает дорогостоящее жилье за счет собственных сбережений (первоначальный взнос по ипотеке – 4 000 000 руб.) и банковского кредита – 6 000 000 руб. сроком на 10 лет под 10% годовых аннуитетным платежом.

Первоначальный платеж (4 000 000 руб.) вдвое превосходит предел базы вычета НДФЛ – значит, оба супруга получают право на вычет по 260 000 руб.

Сумма процентов по кредиту за 10 лет составит 3 515 000 руб., что тоже на 17% больше базы и дает каждому супругу право на вычет в 390 000 руб.

И Александр, и Елена за первый же год уплатят НДФЛ, который позволит получить возврат в 260 000 руб. каждому. При этом у Александра останется неизрасходованная переплата в размере 736 000 руб., у Елены – 208 000 руб.

За этот год супруги уплатят банку 702 000 руб. процентов по кредиту. Это дает каждому из них право на дополнительный вычет в 45 630 руб. (702 000 / 2 * 13%).

В следующие годы они будут получать только вычет в связи с погашением кредитов, и с каждым годом он будет становиться все меньше, поскольку при аннуитетных платежах в первые годы большая доля каждой ежемесячной выплаты идет на погашение процентов, а потом, по мере погашения тела кредита – ежемесячно начисляемые проценты становятся меньше, зато быстрее гасится основной долг.

Например, за второй год банк возьмет в виде процентов уже 656 000 руб., что даст право каждому из супругов на вычет в 42 670 руб., и так далее.

Таким образом, даже при стоимости жилья в 10 млн. руб., высокой зарплате и немалых процентах – выплата имущественного вычета по уплате ипотечного кредита займет 7 – 8 лет.

Пример 2. Вычет, затягивающийся надолго

На практике все может занять еще больше времени. Возьмем в качестве примера Николая, сотрудника небольшой строительной компаниипо возведению частных домов. Николай официально трудоустроен и получает белую зарплату 15 000 руб. в месяц. НДФЛ с такой зарплаты – 23 400 руб. в год. Остальной заработок Николая – сдельная оплата за проведенные на объектах работы «в конверте».

Николай приобретает в ипотеку жилье стоимостью 4 000 000 руб.: 2 000 000 руб. он выплачивает сразу из сделанных сбережений, 2 000 000 руб. берет в банке на 10 лет под 13% годовых.

Первоначальный взнос даст ему право на максимальный вычет – 260 000 руб.

Проценты по кредиту – около 1 585 000 руб. – в совокупности в будущем дадут ему право на вычет в 206 000 руб.

Однако уплачиваемый с зарплаты Николая НДФЛ позволит ему полностью воспользоваться вычетом только через 20 лет. За год больше 23 400 руб. он получать в виде возмещения не может. Зато он не будет платить НДФЛ еще много лет – даже после того, как полностью расплатится по кредиту.

Необходимые документы

Для получения вычета нужно будет собрать документы, подтверждающие личность гражданина, доходы и расходы, а также права на квартиру, в связи с приобретением которой налогоплательщик запрашивает возмещение НДФЛ.

Подготовить придется два пакета документов: первый для получения вычета по первоначальному взносу, второй – на вычет по уплаченным банку процентным платежам. Если после подачи документов в конце первого года после покупки у вас остается право на возмещение части вычета и в следующие годы (а в случае с покупкой в ипотеку так бывает в 99% случаев) – пакет документов нужно будет подавать ежегодно или раз в несколько лет, каждый раз, когда вы решите возместить накопившийся НДФЛ.

Для вычета по первоначальному взносу потребуются:

• Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (ее выдает бухгалтерия работодателя – налогового агента работника по выплате налогов и взносов во внебюджетные фонды);
• Декларация о доходах по форме 3-НДФЛ (основной документ, на основании которого исчисляется сумма вычета; оформить декларацию можно самостоятельно, скачав бланк в интернете, либо в МФЦ, обратившись за помощью и консультацией к его сотрудникам);
• Паспорт (оригинал и ксерокопии главных страниц – с фотографией и отметкой о месте постоянной регистрации);
• Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности на имущество; если квартира была куплена до июля 2016 г., а документы на возмещение НДФЛ по каким-то причинам подаются только в 2019 или 2020 г. – то необходимо предоставить Свидетельство о регистрации права собственности);
• Договор купли-продажи или ДДУ (если куплена новостройка, которая еще не сдана в эксплуатацию);
• Акт приема-передачи к договору (купли-продажи или долевого участия – без негони тот, ни другой договоры недействительны);
• Документ, подтверждающий оплату договора (расписка продавца – если расчеты происходили наличными деньгами, банковская выписка – если по безналу);
• Заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога (в свободной форме, но с обязательным указанием паспортных данных и реквизитов банковского счета, на который будут перечислены возмещаемые налогоплательщику средства);
• Свидетельство о браке (для налогоплательщиков, состоящих в браке).

Для вычета, который дается по выплате процентов, помимо перечисленных выше, понадобятся дополнительные документы:

• Кредитный и ипотечный договоры (если кредит и ипотека оформлялись отдельными договорами), приложение к ним – график погашения платежей по кредиту;
• Справка из банка о размере процентов, уплаченных за период, по которому требуется оформить вычет;
• Документы, подтверждающие совершение выплат по кредиту по установленному графику (оригиналы квитанций – если выплаты производились наличными, банковские выписки – если в безналичной форме).

Куда подавать документы

В соответствии с требованиями НК РФ (п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229 и п. 1 ст. 83), документы для получения налогового вычета нужно подавать по месту постоянной регистрации гражданина. Если человек прописан в одном городе, работает и в действительности проживает в другом, а квартиру в ипотеку покупает в третьем – подавать пакет документов все равно нужно только по адресу регистрации, указанному в паспорте.

Порядок оформления вычета

Ст. 220 НК РФ допускает два возможных способа оформления и получения вычета:

1. С помощью самостоятельного обращения налогоплательщика в ИФНС;
2. При посредстве работодателя.

В первом случае налоговые органы произведут возмещение излишне уплаченного НДФЛ прямо на ваш счет. Во втором –работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты НДФЛ (или часть НДФЛ), и вы будете получать больше денег на руки.

С формальной точки зрения обратиться к работодателю проще: подготовку значительной части документов предприятие возьмет на себя, как и хлопоты, связанные с оформлением вычета. С другой стороны – предприятие на практике может удержать выплаты за первые месяц – два, сославшись на проволочки с налоговой инспекцией, затянувшей оформление вычета.

В конечном итоге, оформление имущественного налогового вычета – несложная процедура. Нужно лишь соблюдать аккуратность, следовать установленным правилам и четко знать свои права – ведь государство по своей инициативе вычета налогоплательщику не предоставит.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.