Можно ли взять ипотеку без официального трудоустройства?

Ипотека – банковский кредит, который предоставляет финансовое учреждение для приобретения недвижимости. Если говорить правильно, то ипотека – это залог, под который и выдается ссуда. Процесс выдачи денег под процент на фиксированных условиях и подписание кредитного договора – это ипотечный кредит. В рамках программы можно получить заем как под обеспечение объекта, который приобретается, так и под недвижимость, которая уже есть в собственности заемщика.

Вопрос не в том, под гарантии какого имущества взять ссуду. Вопрос в том, как соответствовать тем критериям, которые выдвигает банк к  клиентам. Скоринг физического лица при ипотечном кредите и потребительской ссуде отличается. Если потребительский кредит может взять почти каждый, то с ипотекой сложнее. Проблема – отсутствие официального трудоустройства у граждан, желающих получить услугу.

И далее о том, можно ли взять ипотеку без официальной работы. И если да, то, как это сделать.

Можно ли получить ипотеку без официальной работы

Получить кредит для приобретения недвижимости можно и в случае, когда субъект не работает официально. Возможность реализуется благодаря направлению «Ипотека по двум документам». В банках программа может называться по-разному, но суть остается той же. Заемщик не обязан представлять банку справку по форме 2-НДФЛ. Для оформления кредита необходим такой пакет бумаг:

1. Паспорт гражданина РФ. Гражданство — обязательное условие при оформлении.
2. Другой документ, удостоверяющий личность. Это может быть СНИЛС, ИНН, военный билет.

Но стоит понимать: требования к самому физическому лицу на порядок отличаются от требований к заемщику с официальной работой. Что проверяют перед одобрением заявки:

• Наличие в собственности имущества. Для банка важный критерий, поскольку конфисковать через Федеральную службу судебных приставов единственное жилье сложно. Если у человека нет работы, то риски невозврата долга велики. Кредитор защищает себя от рисков, требует предоставить в залог не приобретаемый объект, а другую недвижимость.
• Идеальная кредитная история. Важный критерий при оценке платежеспособности клиента. Если в кредитной истории есть проблемы, то в 99 случаях из 100 кредит не одобрят.
• Наличие депозита в банке. Вклад  — это подтверждение, что гражданин имеет некий доход и может даже откладывать средства.

Внимание: условия кредитования  при обычной ссуде и при оформлении по двум документам отличаются. Как это влияет на условия кредитования:

• Процентная ставка увеличивается на 2-3 пункта. Риски компании выше, значит и ставка по услуге больше.
• Срок кредитования. Если стандартная продолжительность по жилищной ссуде – 30 лет, то при оформлении без наличия трудоустройства срок уменьшается до 15-20 лет.
• Первоначальный взнос. Если по стандартным условиям можно оплатить взнос в размере 10-15%, то здесь кредитор требует оплатить от 30 до 50% от стоимости жилья.
• Кредитный лимит. При наличии работы и документальном подтверждении дохода лимит достигает 80-85% от оценочной стоимости объекта. В ином случае –60-70%.
• Добровольное страхование жизни и здоровья заемщика. Банк не одобрит ссуду, если заемщик откажется от страхования. Например, если при стандартном кредите при отказе от страховки на 0,5-1% увеличивается процентная ставка, то здесь действует другой принцип.

В любом случае, если нет официальной работы, но есть необходимость в приобретении жилья, не стоит отказываться от банковских услуг. Есть множество вариантов, как можно решить проблему. Не стоит забывать о федеральных и региональных программах, субсидировании, материнском капитале и т.д.

Способы получения займа

Получить кредит без наличия официального трудоустройства можно. Это подтверждают и эксперты, и сотрудники банков. Но процедура оформления будет иметь специфику. И есть несколько вариантов, как получить заемные средства для покупки или строительства жилья.

Подтверждение доходов по форме банка

Эффективный способ – подтвердить доход не по форме 2-НДФЛ, а по форме банка. Справка содержит информацию о среднемесячном размере дохода за последние 6 месяцев и удержаниях в налоговую инспекцию, внебюджетные фонды.

Такой документ имеет для банка официальный статус, подтверждает заработную плату заемщика, наличие у него трудоустройства. Вариант идеален для тех, кто работает у работодателя, но без официального трудоустройства.

1. При наличии документа никаких изменений в условиях кредитования не будет. Идеальный вариант для кредитора, заемщика:
2. Субъект имеет возможность подтвердить наличие работы, постоянный, не официальный доход;
3. Кредитор адекватно может оценить платёжеспособность клиента, уменьшить риски невозврата долга.

В такой ситуации банк не увеличит процентную ставку, не уменьшит доступный лимит.

Можно привести аргументы, что кредитор не будет передавать сведения в налоговую инспекцию и другие контролирующие органы. Но все остается на усмотрение руководителя.

Ипотека по двум документам

Ипотека по двум документа – распространённый вариант выхода из ситуации. В крупнейших банках, таких как ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк есть указанные программы. Они предполагают, что клиент оформляет кредит без предоставления справки о доходах. Но во всех случаях:

1. Увеличивается процентная ставка;
2. Увеличивается рекомендуемый первоначальный взнос.

Например, на официальном сайте Сбербанка есть такие сведения: в рамках каждой ипотечной программы, как на готовое жилье, так и на строящиеся объекты, клиент получает право оформления займа при предоставлении двух документов. Среди этих документов:

1. Паспорт гражданина РФ с обязательной отметкой места регистрации;
2. Другой документ, удостоверяющий личность:

• водительское удостоверение;
• удостоверение личности военнослужащего;
• военный билет;
• заграничный паспорт;
• СНИЛС

Привлечение созаемщиков и поручителей

Если у гражданина нет официального дохода, работодатель отказывается выдать справку по форме банка, а учреждение отказывает в выдаче ссуды, то лучший вариант решения проблемы – привлечь созаемщиков и поручителей. Но они должны соответствовать установленным критериям.

Критерии оценки поручителя:

• он должен иметь высокий кредитный рейтинг;
• не иметь проблемных текущих займов (в любом банке);
• иметь официальное трудоустройство, высокооплачиваемую работу.

Возникает вопрос относительно заработной платы. Нет нигде официальных стандартов по уровню дохода. Есть только внегласное стандартное правило: на оплату ежемесячного платежа по кредиту должно уходить до 50% от ежемесячного дохода. А после оплаты платежа в семье должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого субъекта.

Под имущественный залог

Ипотека всегда предполагает залог. Оформить ипотечный заем без предоставления обеспечения невозможно. Это законодательная норма. Но при отсутствии заработной платы банк пожелает, чтобы заемщик предоставил в залог не приобретаемое жилье, а уже имеющееся. Это может быть не всегда, но в большинстве случаях.

Справка: залоговое имущество по законодательству подлежит обязательному страхованию. Страховка приобретается ежегодно. Ее величина зависит от остаточной задолженности.

Внесение первоначального платежа

Взять кредит без оплаты первоначального взноса невозможно. По стандартным условиям минимальный взнос – 10% от стоимости. По акциям, когда процентная ставка субсидируется застройщиком, взнос может увеличиваться до 30%.

При оформлении ссуды без подтверждения дохода банк не имеет право требовать больший взнос, чем предусмотрено программой. Но он имеет право отказать в выдаче денег по причине несоответствия требованиям. Если кредитор не уверен в платежеспособности человека, несет большие риски невозврата, то лучше внести больше, чем 10% от стоимости жилья.

Например, можно использовать средства материнского капитала для оплаты взноса. Если объект стоит 1,5 миллиона, то материнский капитал покроет 1/3 от его стоимости.

Какой вариант выбрать каждый решает самостоятельно. Влияет множество факторов:

• кредитная политика учреждения;
• имущественное состояние заемщика;
• кредитный рейтинг гражданина;
• возможность подтвердить доход за счет работодателя (предоставление справки по форме банка).

Ипотека для молодей семьи без дохода

Есть федеральные и региональные программы для молодых семей. Распространённая – «Ипотека 6%». Она предоставляется семьям, у которых родился второй или третий ребенок после 1 января 2018 года. Плюс – низкая процентная ставка – 6%. Но в рамках программы оба супруга обязаны представить документы, подтверждающие официальный уровень дохода семьи.

Последняя норма касается всех программ. Государство заинтересовано в том, чтобы его поддержка была адресной, помогла конкретной семье получить жилье. Для этого у нее должны быть средства оплачивать ежемесячные платежи.

Исключение из правил – программы молодежного кредитования от застройщиков, разработанные совместно с банком. Семьи могут получить кредит без справки о доходах, но только на конкретный объект, ограниченный срок и с внесением взноса – до 50%. Если условия застройщика и кредитора подходят, то это отличный вариант. По таким программам устанавливаются и пониженные процентные ставки.

Ипотечный заем для студентов и пенсионеров

Получить ипотеку для студентов и пенсионеров трудно. Конечно, если пенсионер официально работает,у него есть доход, имущество, и он готов внести до 50% стоимости, то шанс есть. Оформить услугу получится на  срок до 5-10 лет. Зависит возраста, который установлен по программе конкретным банком. Как правило, это 75 лет на момент внесения последнего платежа по займу. Оформить продукт только при наличии пенсии на срок 20-25 лет не реально.

Аналогичная ситуация со студентами. Услуга доступна с 21 года. Следовательно, до этого возраста получить ипотеку нельзя. Дополнительно существует требование — страховой стаж – не менее 6-12 месяцев. Студент без официальной работы, без права собственности на имущество не сможет получить ипотеку. Исключение – предоставление справки от работодателя по форме банка, где будет указан высокий уровень заработной платы.

Банки, дающие ипотеку без подтверждения доходов

Среди банков, которые предоставляют ипотечные кредиты без подтверждения дохода, значатся те же финансовые учреждения, которые являются лидерами в сегменте ипотечных программ.

Вывод: при необходимости купить жилье и наличии собственных средств для внесения первоначального взноса, гражданин РФ оформит ипотеку и при отсутствии официального трудоустройства. Недостаток в том, что условия кредитования могут отличаться от стандартных условий. Преимущество заключается в возможности купить недвижимость за заёмные средства. При правильном выборе банка и использовании разных способов можно даже выгодно оформить кредит.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.