Акт приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры

Акт приема-передачи – заключительный документальный акт, который подписывается после совершения договора купли-продажи недвижимости.

Этот акт подтверждает, что стороны не имеют взаимных претензий и свидетельствует собой заключёние сделки с недвижимостью.

На основании статьи 556 Гражданского Кодекса переход в собственность недвижимого имущества и соответственно его принятие покупателем происходит по акту приема-передачи. За отсутствием другого пункта в договоре, условие перехода жилья считается выполненным, как только документ будет подписан. Подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, считается переходом имущества. С этого момента условия и договорённости сторон по сделки признаются исполненными.

Когда необходимо оформлять

Акт получения подписывается при переходе от застройщика при завершении строительства жилого объекта собственникам, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным в соответствии с положением Гражданского Кодекса РФ.

Рассматриваемый акт призван зафиксировать не только вступление в права собственности на недвижимость, но и состояние самого имущества на момент заключения сделки. Преимущество этого состоит в следующем:

• сведения о состоянии имущества предоставляют право продавцу потребовать его сохранения от покупателя в целостности, тем более, если договор позволяет вернуть собственность по прошествии времени (в случае аренды). Кроме того, такой акт помогает зарегистрировать отсутствие претензий нового собственника к качеству недвижимости на период совершения сделки;
• наделяет нового собственника недвижимости отказаться от возмещения ущерба, нанесённого до момента перехода имущества покупателю.

Как оформлять акт

При оформлении документального акта получения или перехода недвижимого имущества не требуется соблюдения строгого универсального образца. Акт, как правило, составляется в письменной форме в присутствии обеих сторон с их заверяющими подписями.

Общие пункты этого акта могут отличаться, что зависит от личной воли сторон и самих обстоятельств заключаемого договора купли-продажи. Однако некоторые пункты должны быть в обязательном порядке отражены в акте. Среди них:

• паспортные данные обеих сторон,
• адрес расположения недвижимости,
• кадастровый или условный номер недвижимости,
• площадь,
• дата и место составления акта.

Важным пунктом данного документа, но с различными вариациями, выступают переговоры сторон по оценке состояния имущества. Сюда входят такие мельчайшие подробности, как материалы отделки квартиры, качество и стоимость, состояние сантехнических помещений и мебели (если остаётся новому собственнику). Это важно, так как сделки по продаже недвижимости из сегмента «премиум-класса» совершаются с описью ценностей и преимуществ, которые составляют не менее 10-20 % стоимости жилплощади.

Что бы продавец в последний момент не нанёс ущерб недвижимости, а покупатель не испортил отделку собственной же квартиры и не обвинил бывшего владельца в том, что так и было, оформляется акт приёма-передачи с конкретной датой, за пределами которой за состояние всего имущества стороны несут каждая свою ответственность.

Для изложения всех характеристик имущества предусмотрен пункт претензий сторон либо их отсутствия, чтобы продавец и покупатель дали каждый свою оценку состоянию недвижимости на момент передачи и пришли к общему согласию по этому поводу.

В том случае, если после подписания акта претензии у сторон возникли, то акт будет являться основанием для подачи судебного иска согласно статье Гражданского кодекса об охране прав потребителей с тем условием, что принятая покупателем недвижимость не соответствует описанным характеристикам с возложением на продавца ответственности за причинённый материальный ущерб.

В случае, если после описания несоответствий новым собственником имущества продавец соглашается ликвидировать их, то в документальный акт включается пункт,на основании которого претензии остаются действительными до момента их устранения. При этом указывается конкретный рок исполнения этого пункта.

Иногда в процессе подписания акта обговаривается форма и порядок передачи денег. Это важно, если договор купли-продажи предусматривает, что завершающая выплата будет произведена только после подписания обеими сторонами акта получения или перехода имущества.

Что делать, если акт приема-передачи не подписан

Довольно часто новые собственники жилья опускают необходимость составления акта приёма-передачи с подробной описью всех характеристик объекта. Они смиряются с откровенными недочётами своей новой недвижимости, потому что считают их наличие нормальным и повсеместно распространённым. Да к тому же ремонт, так или иначе, делать придётся. Такая позиция характерна для тех, кто приобретает жилплощадь на вторичном рынке. Опасность этого кроется в том, что со временем недочёты могут превратиться в проблему, с которой мириться станет уже нелегко. При этом обратиться с претензиями к состоянию имущества будет уже невозможно.

Другие последствия ждут покупателя при отсутствии подписанного акта с застройщиком нового жилого объекта. С одной стороны логично, что если застройщик взял на себя обязательство построить дом и обеспечить его надлежащее качество, то при этом должны быть соблюдены все необходимые нормы и правила. Однако это не всегда оказывается так. Чтобы покупателя не поджидал неприятный сюрприз, когда он уже войдёт в права собственника, необходимо в обязательном порядке составлять акт приёма жилья у застройщика.

Для этого нужно дождаться прибытия лица, представляющего интересы застройщика и подписать с ним акт приёма недвижимости. В случае если покупателя неудовлетворен состоянием недвижимости, и он отказывается исправлять недостатки самостоятельно, то следует подробно описать их в смотровом листе и добиваться устранения от застройщика и только потом подписывать акт приёма-передачи.

Как быть, если застройщик отказывается от подписания

Сам факт отказа застройщика от подписания акта приёма-передачи освобождает его от обязательств по исправлению дефектов недвижимости.

По закону, если дольщик отказывается от подписания рассматриваемого акта на протяжении 2-х месяцев, то застройщик сам ставит роспись, но только со своей стороны. В этом случае его обязательства перед клиентом будут считаться исполненными.

Из этого следует, что при осмотре построенного жилья покупатель находит несоответствия ожиданиям, то мало будет отказаться от подписания акта до их устранения, так же, как и неполное изложение этих недостатков в смотровом листе.

Главное для покупателя — самому подписать смотровой лист и отправить застройщику текст претензии с требованием внести исправления. Если в течении какого-то периода времени не последует ответа, то можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Чем грозит отказ от подписания

Отказ от подписания акта как продавца, так и покупателя расценивается ГК РФ как нарушение и предусматривает меру наказания.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.