Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор — это документальный акт, отражающий мотивацию сторон осуществить сделку в обозримом будущем. Документальный акт содержит главные пункты будущей сделки: сумма, время выполнения заказа и другие договорённости сторон. В договоре также предусмотрено несение ответственности за невыполнение взаимных обязательств.

Условия договора

В число центральных пунктов входят:

• Сведения об участниках, между которыми совершается сделка. Тут нужно указать полные имена тех, у кого присуствуют права на владение предметом договора, то есть объектом недвижимости. Это важно, так как в случае, если в числе собственников будут указаны не все, то это может повлечь за собой следующие обстоятельства: новому собственнику недвижимости придётся возмещать не вписанному в договор претенденту стоимость доли по постановлению суда. Покупатель также обязан внести в договор сведения о будущих собственниках недвижимого имущества;
• Сведения о жилплощади. После указания данных о вступающих в соглашение сторон необходимо прописать адреса расположения, метраж, число комнат, кадастровый номер и пр. Если эти пункты будут описаны максимально конкретно, то это исключает неверное понимание такого соглашения;
• Дата сделки. Участники соглашения вместе ведут переговоры о назначении сроков, требуемых на решение вопросов и сбор пакета документов. Этот заранее обозначенный срок нужно записать в цифровом выражении и прописными буквами во избежание неверной трактовки;
• Для продавца наиболее точным подтверждением мотивации покупатели к приобретению жилплощади после исхода указанного в соглашении срока выступает денежный аванс (залог). Величину стороны определяют сами, но залог, как правило, составляет 10 % стоимости недвижимости. После принятие залога продавец больше не может совершать показы недвижимости другим потенциальным покупателям. Эта же сумма является ценой неустойки, которую продавец оставляет себе, если покупатель находит другой вариант покупки. Если покупатель заранее против этого условия, то следует обсудить пункт с возвратом залога. Можно также внести в текст договора условие о возможном возмещении неустойки продавцу при своём отказе от заключительной сделки;
• Каждый из собственников жилплощади в письменной форме предоставляет расписку о передаче и получении денежного залога и других финансовых средств. А ней указывается сумма и дата получения;
• Стороны, заключающие соглашение, чётко определяют стоимость объекта договора, остающейся неизменной до того, как будет совершена окончательная сделка с выплатой остальной суммы и передачи прав на собственность. Прочие пункты соглашения могут указывать на то, что цена на объект сделки, в данном случает недвижимое имущество, может поменяться. Такое характерно для предварительных соглашений, когда клиент находит недостающий материальный ресурс для завершения покупки только по прошествии длительного периода времени, превышающего оговорённый в документе. Тогда в силу вступают уже другие обстоятельства и условия, которые также можно оговорить заранее;
• Обговаривается порядок и способ произведения оплаты. Если она происходит по безналичному расчёту, то указываются необходимые банковские реквизиты или счета электронных платёжных систем, задействованных в переводе денежных средств;
• Указывается мера ответственности за возможное несоблюдение обязательств по договору. Они также обсуждаются и отражаются в соглашении;

Обязанности стороны продавца касательно выполнения дополнительных процедур. В число таковых входит выписка прошлых жильцов из жилплощади, если приобреталась как вторичная.

Когда оформлять

Предварительный договор проводится при условиях, когда не хватает ресурсов совершить полноценную сделку непосредственно в насущный момент времени. Причинами этому, как правило, служат:

• нехватка денежных средств у клиента, чтобы завершить сделку,
• если у продавца нет нужного пакета документов для официального оформления сделки и пр.

Как составляется

Предварительный договор не проходит официальное оформление в органах государственного учёта, но обе стороны вправе просить компенсации ущерба через суд за неисполнение предписанных условий и договорённостей, основываясь на заключенное между ними соглашение.

Документ не даёт ни той, ни другой стороне просто так выйти из договора только потому, что продавец нашёл лучшего покупателя, предлагающего большую сумму, а покупателя привлёк другой выгодный вариант покупки жилья.

Любой договор совершается согласно пунктам статьи 429 ГК, иначе соглашение не признаётся действительным, что подразумевает следующие из этого последствия. Если продавец отыщет более состоятельного покупателя и из-за этого последует его отказ от выполнения условий предварительного соглашения, совершив для себя кассовую сделку, то после признание судебным решением такого соглашения недействительным предполагает, что продавец освобождается от всякой ответственности перед покупателем.

Из этого вытекает следующий вывод:

Независимо от того, что предварительный договор не регистрируется, будет надёжнее подтвердить его у нотариуса, который засвидетельствует либо опровергнет то, что содержание соответствует необходимым нормам закона.

Образец

Какие документы понадобятся

• При совершении предварительной сделки обе стороны предоставляют паспорта с приложением ксерокопий к договору;
• Продавец должен предоставить документ, подтверждающий признание государством прав на недвижимое имущество (Свидетельство о государственной регистрации жилья). Без такого документа соглашаться на сделку купли-продажи лучше не стоит;
• Если в число собственников жилплощади входит несколько лиц или покупаемая недвижимость поделена между несколькими долевыми собственниками, то сведения о них должны быть представлены в предварительном соглашении. Иначе говоря, там должны быть указаны все участники сделки;

Сроки действия

Обычно при подписании договора устанавливается срок в 1 год, начиная с даты оформления, отмечаемой в соглашении. Там же обозначается временной период, за который продавец возвращает клиенту 10 % от стоимости жилплощади при расторжении договора.

Предварительный договор купли-продажи действует только до момента подписания сторонами заключительного соглашения либо же до тех пор, когда условия предварительного акта будут исполнены в полном размере.

Какие риски существуют

Предварительное соглашение купли-продажи из категории вторичного жилья не приводит ни к каким рискам.

Однако, если  он составляется на этапе постройки многоквартирного жилого здания, то ведёт за собой неудачный исход. Именно такие предварительные соглашения — самое частое явление. Главной причиной этой практики выступает уклонение застройщика от ответственности и несения обязательств, предусмотренных законом об непосредственном отношении к долевому строительству жилого объекта с большим число собственников (многоквартирный дом) и других объектов недвижимости.

Поэтому последний вариант покупки жилплощади не гарантирует безопасности и не уберегает клиентов застройщиков от риска, предполагающего:

1. Отсутствие гарантий на передачу застройщиком жилплощади покупателю. Предварительный договор предполагает только заинтересованность и мотивацию провести сделку по прошествии срока, однако не обязывает к проведению оплаты и сдачи имущества, а значит никаких гарантий не несёт в себе. В таком случае, суд не признает за покупателем право собственности на жилплощадь. Даже, если покупатель отправит иск в суд с целью принудить продавца к заключительной сделке, то тот тоже может направить в судебный орган ответное исковое заявление с требованием признать незаключённым ранее подписанное предварительное соглашение с покупателем;
2. Риск признания документы незаключённым. В соответствии с законодательными и нормами, документ включает пункты, помогающие установить объект договора и прочие условия окончательной сделки. Это предполагает описание параметров покупаемой квартиры (метраж, число комнат, этаж). Естественно, если жилой объект ещё не достроен, то необходимые точные параметры предмета соглашения установить просто-напросто не представляется возможным. Ко всему прочему, если застройщика и клиента не пришли к компромиссу по первостепенным моментам соглашения, тогда таковой признаётся незаключённым (статья 432.1 Гражданского Кодекса);
3. Риск двойной продажи недвижимости. Так как предварительный договор не предполагает передачу владельческих прав на жилплощадь, то не подлежит государственному оформлению и уплате госпошлины. Поэтому у безответственного застройщика нет никаких ограничений для подписания такого же соглашения с другим покупателем и продать жилплощадь;
4. Риск финансового ущерба при вложении средств на приобретение квартиры. При направлении иска в суд клиент получит возмещение материального ущерба с уплатой минимальной суммы неустойки по процентной ставке согласно рефинансированию Центробанка. Если же застройщик признаётся банкротом, тогда есть шанс, что покупатель не сможет и этого получить. Кроме того, он не вправе рассчитывать на возмещение ущерба за то, что строительство жилого объекта не завершено в период времени, предварительно указанный в соглашении. Предварительный договор клиента и застройщика предусматривает сроки, по истечение которых заключается окончательная сделка с предоставлением права на владение жилплощадью;
5. Если покупатель приводит суду необходимые доказательства, что заключал с застройщиком соглашение, которое на самом деле предполагал согласие на участие в строительстве долевой собственности, то между сторонами будет действовать законодательная мера о долевом строительстве жилья и охране прав потребителей

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.