Что выгоднее ипотека или потребительский кредит?

Гражданин, намеренный приобрести жилое помещение на первичном или вторичном рынке, стоит перед выбором, что же лучше оформить – потребительский или жилищный кредит. Каждый из указанных займов обладает преимуществами и недостатками, которые требуетсяоценивать в совокупном порядке и уже после осуществленного анализа принимать окончательное решение о виде заключаемого с кредитной организацией договора.

Плюсы и минусы ипотеки

Под ипотекой в широком смысле понимается целевой кредит (займ), предоставляемый коммерческой банковской организацией, получившей в установленном режиме лицензию от Центробанка, физическому лицу (гражданину) в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

В узком смысле ипотекой считается просто залог недвижимого имущества, который устанавливается в соответствии с ФЗ № 102 от 16. 07. 1998 года “Об ипотеке…” в качестве обеспечения выполнения обязательств гражданином по взятому им на себя денежному обязательству.

Выделяются следующие преимущества ипотеки:

• процентные ставки обычно ниже, чем по нецелевым кредитам наличными, в том числе, и за счет государственных программ по субсидированию ставок, таких как “Ипотека с господдержкой для семей с детьми”;
• вероятность одобрения ипотеки выше, чем нецелевого займа, имеющего нецелевой характер использования средств, в связи с тем, что обеспечением уже признаетсяобязательный залог недвижимости — и в ситуации непогашения долга заемщиком банк будет располагатьполномочием удовлетворить свои требования за счет стоимости предмета залога, а по потребительскому кредиту обеспечения может и не быть;
• сроки погашения кредитов наличными обычно не превышают 5 – 7 лет, в то времякак погашение жилищных займов производится вплоть до 30 лет, что означает возможность “растянуть” выплату долга и платить каждый месяц меньше.

В то же время, у жилищных кредитов наблюдаются и некоторые недостатки:

• на весь срок действия ипотечного договора устанавливается обременение на приобретенный за счет кредитных средств объект недвижимости, что означает отсутствие прав у заемщика по распоряжению квартирой – продажа, обмен, мена, дарение и иные сделки допускаются только при наличии согласия от залогодержателя;
• процесс взятия жилищного займа более сложный, чем при взятии потребительского кредита – в частности, из-за обязательности оформлять сразу 2 договора (договор об ипотеке и непосредственно кредитный), закладную, а также из-за некоторых ограничений, накладываемых банком на возможные к кредитованию объекты;
• длительность действия долговых обязательств – поскольку ипотеку часто берут на большие сроки, заемщики вынуждены долгие годы жить под “долговым бременем” и ежемесячно выделять из семейного бюджета значительную сумму финансов, отказывая себе даже в самом необходимом;
• обязательность страхования предмета залога от рисков его утраты, гибели или повреждения за счет средств заемщика.

Преимущества и недостатки потребительского кредита

Под потребительским кредитом понимается выдача кредитором (банком) согласованной сторонами суммы денежных средств физическому лицу наличными или безналичным путем, расходование которых допускается осуществлять на любые цели:

• приобретение автомобилей, недвижимости;
• покупка бытовой техники, предметов интерьера;
• осуществление ремонта в квартире;
• “просто на жизнь”.

Преимущества:

• обязательное обеспечение отсутствует – а значит квартира, купленная на полученные от банка средства, не будет под залогом — что означает правомочие ее свободной продажи, мены, дарения;
• страховать приобретаемое имущество (движимое или недвижимое) необязательно – равно, как и жизнь, здоровье самого заемщика;
• нецелевые займы выдаются на меньшие по размеру минимальные суммы – если по ипотекенельзя получить меньше 300000 рублей, то по потребительскому кредиту доступны суммы, начиная от 10 – 20 тыс.;
• сроки погашения короткие – а это значит, что избавиться от долговых обязательств можно будет достаточно быстро – за 2 или даже за 1 год;
• простота оформления – требуется лишь отправить заявку онлайн, дождаться одобрения, прийти в банк и просто подписать кредитный договор – никаких закладных, нескольких договоров и др.;
• допускается выбрать любое недвижимое имущество – при ипотеке же банки кредитуют только объекты из аккредитованного ими перечня (или предварительно согласованные).

Есть и недостатки:

• процентные ставки выше;
• получить одобрение сложнее;
• в ситуации, когда нет возможности надлежащим образом исполнить обязательства,погасить часть долга за счет обращенного к взысканию предмета залога будет нельзя;
• квартиру придется покупать полностью самому – в то время, как при ипотеке банки предлагают различные вспомогательные услуги, в том числе, и полное юридическое сопровождение сделки от начала и до конца.

Как выбрать выгодный вариант: сравнение

Выбрать наиболее выгодный вариант поможет сравнение суммы переплаты и ежемесячного платежа по ипотеке и потребительскому кредиту при их оформлении на сопоставимых условиях.

Наша редакция провела такой анализ. За основу были взяты следующие исходные параметры договора:

• сумма кредита – 1000000 рублей;
• процентная ставка – 11 % годовых;
• срок погашения – 5 лет;
• схема погашения – ежемесячные аннуитетные (равные) платежи;
• комиссии за выдачу кредита – отсутствуют.

И калькулятор по ипотечному кредиту, и по потребительскому, дал равные результаты при указанных параметрах:

• размер ежемесячного платежа – 21742 рублей;
• агрегированная сумма переплаты за все 5 лет – 304747 рублей.

Но стоит учитывать, что ипотека в любом случае обойдется дороже в связи с тем, что заемщику придется дополнительно заплатить:

• госпошлину в размере 1000 рублей за государственную регистрацию ипотеки как обременения в Росреестре (п. 28 ч. 1 ст. 333.33. НК РФ);
• страховую премию за обязательное страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков утраты, гибели и повреждения по тарифам и условиям, определенным страховщиком;
• за услуги оценочной организации, производящей оценку квартиры или дома в соответствии с ФЗ № 135 от 29. 07. 1998 года “Об оценочной…”.

И все же, переплата по ипотеке и потребительскому кредиту вполне может быть практически равной из-за возможного несения заемщиком некоторых дополнительных расходов и по нецелевому кредиту:

• страхование жизни и здоровья при потребительском займе требуют практически все банки в связи с увеличенными рисками по сравнению с ипотекой, а при неоформлении полиса – отказывают в кредитовании без объяснения причин;
• возможно, необходимо будет потратиться еще и на услуги профессиональных посредников на рынке недвижимости (риэлторов), так как квартиру придется покупать самостоятельно, без помощи банка и не из списка аккредитованных объектов, вызывающих доверие, а значит, рисков столкнуться с мошенниками и“подводными камнями” будет больше.

На чем все же остановить выбор при покупке жилья

Единого мнения насчет того, что же лучше – жилищный или потребительский займ – нет. Это связано с тем, что выгода оформления того или иного продукта зависит от конкретной ситуации.

Однако наша редакция сформировала перечень некоторых советов, которые все же помогут сделать правильный выбор:

• если у заемщика мало времени и нет желания заниматься сбором и подготовкой огромного количества документации, лучше остановить выбор на потребительском кредите;
• при наличии денежных средств “на руках” более половины от цены объекта недвижимости, наилучшим вариантом будет нецелевой займ, в противном случае – целевой;
• потребительский займ лучше оформить и в ситуации, если заемщик планирует в ближайшее время после оформления договора с банковским учреждением осуществлять продажу квартиры, так как приипотеке придется заниматься еще и снятием обременения;
• при желании получить в долг не только деньги на покупку недвижимости, но и на личные расходы, предпочтительный вариант – кредит наличными, ведь он не предполагает направления средств только на одну определенную цель, и деньги по нему возможно потратить полностью или в части на одну, две, три и любое другое количество целей;
• если есть право на льготное кредитование (например, по программам “Ипотека с господдержкой для семей с детьми”, “Военная ипотека” и др.), то, разумеется, наилучший вариант – оформлять этот жилищный займ, ведь в рамках потребительского кредитования аналогичных предложений нет и вряд ли будет;
• гражданину, имеющему налогооблагаемый по НДФЛ доход и не воспользовавшемуся полностью имущественным вычетом по ипотечным процентам, предусмотренным ст. 220 НК РФ, лучше заключать ипотечный контракт, ведь по потребительскому никаких налоговых вычетов по процентам законодательством не предусмотрено;
• также ипотеку стоит брать и в случае, если заемщик обладает правом на субсидирование части стоимости жилья за счет средств региональных, местных бюджетов – например, относится к категории молодых семей, госслужащих, врачей, учителей;
• ипотека выгоднее и при наличии у гражданина права на материнский капитал в соответствии с ФЗ № 256 от 29. 12. 2006 года “О дополнительных…” за счет правомочия направить средства МСК на уплату первого взноса, основного долга, ипотечных процентов.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.