Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?
Далеко не у каждого человека есть возможность покупки понравившейся квартиры за собственные деньги. Для улучшения жилищного положения граждан, банки предлагают специальные программы ипотечного кредитования. Каждая сделка купли-продажи имеет определенный алгоритм действий, закрепленный документально.
Как приобрести недвижимость в ипотеку: инструкция
При реализации недвижимости ипотекой пользуются в следующем случае:
- Продается квартира от застройщика по ипотечному кредитованию. Вся ответственность с рисками возлагается на предприятие, владеющее домом.После того, как будут подписаны документы о передаче имущества собственником, недвижимое имущество переходит в залог к фирмы-застройщику до момента получения средств.
- Продается недвижимость между двумя гражданами в кредит. При этом виде правоотношений не участвуют кредитные организации.
- Классическая ипотечная схема реализации имущества, при которой участвуют заемщик, собственник и банк.
В статье рассматривается прохождение сделки купли-продажи недвижимости по ипотеке по классической схеме, так как этот случай распространен больше всего.
Изучение банковских программ
В крупных банках страны действуют программы, позволяющие уменьшить финансовую нагрузку на заемщика. К таким программам относятся:
- ипотека по военным выплатам;
- помощь в виде ипотеки молодой семье;
- деньги под материнский капитал;
- ипотечное кредитование для клиентов, получающих заработную плату через банк;
- другие выгодные программы для отдельных категорий граждан.
Банковские предложения могут быть похожими между собой, но отличаться условиями.Обращается внимание на дополнительные расходы и проценты:
- процент за открытие личного счета и его ведение;
- заключение договора страхования. Клиент имеет право отказаться от необязательной страховки, но отказ будет влиять на итоговую процентную ставку;
- изготовление отчета по рыночной цене за квартиру.
Подача заявки на ипотечный кредит
После выбора банковской программы и убеждения в том, что она соответствует всем требованиям, подается заявка на получения заемных средств. Для осуществления покупки квартиры в кредит, кредитору передаются следующие личные данные:
- паспортные данные гражданина России и каждого участника сделки. К таковым относятся заемщик, поручители, созаемщики;
- документ о регистрации брака;
- документация, подтверждающая финансовое состояние;
- другие документы, подтверждающие наличие обязательств: алименты, штрафы и т.д.
Требуемые бумаги отличаются в зависимости от банковских требований.Перед подачей заявки заполняется анкета и заявление. Рекомендуется указание верных данных о себе и материальном положении для повышения шансов на положительный ответ.
Кредитору дается до 5 рабочих дней на проверку заявки.После этого банковский работник сообщает о решении, указывая граничную сумму для получения, годовой процент и рассчитанный график. После одобрения заявки, которое будет действовать на протяжении нескольких месяцев, заявитель начинает рассматривать варианты с квартирой.Выбор подходящих условий
В зависимости от того, какая выбирается банковская программа, определяются условия выбора жилья.
Приобретение недвижимого имущества в строящемся доме
В связи с экономической ситуацией вторичка более востребована. Но увеличивается шанс столкновения с мошенническими действиями. Вторичное жилье может быть залоговым, незаконно отчужденным и др. При сомнениях в правомерности процедуры с продавцом, рекомендуется оформление титульного страхования.Эта страховка обезопасит от потери имущества после признания недействительности сделки.
Готовая квартира должна соответствовать банковским требованиям. К примеру, нет возможности приобретения квартиры 1 этаже с пристройкой в виде входа или террасы. Такая перепланировка на земле затруднительна для законной регистрации. При любых юридических проблемах банк отказывает в регистрации сделки.
Выдвигаются и другие требования к квадратным метрам: нормальное состояние жилья, квартира не подвергается сносу, отсутствие деревянных покрытий, не далее, чем 50 км от города.Недвижимое имущество из новостройки
Покупка квартиры, которая находится на стадии стройки,сопрягается с рисками, так как предполагается часто, что заемщик получает в собственность квадратные метры до момента сдачи проекта. Покупатель получает в некоторых случаях дом с некачественно возведенными стенами, потолками, полом или с плохим ремонтом или отделкой.
Еще один риск – возможное банкротство застройщика, приводящее к тому, дом остановится на стадии возведения. Для предупреждения неликвида имущества, кредитор потребует поручительство.
На протяжении строительства заемщик получает не все права на квартиру, но в собственность получается недвижимость после признания ее жилой.
Доля или комната
Получение в собственность долевой части или отдельной комнаты в доме может проводиться при помощи займа в случае, если произойдет выкуп последней доли с последующим получением всех прав.Банки относятся с недоверием к таким заемщикам, так как доля в квартире – залог, который сложно будет реализовать в случае просрочек.
Дом с земельным участком
Индивидуальная жилая постройка на земле в виде таунхауса менее ликвидна, поэтому кредитор не во всех случаях соглашается на сделку.Чтобы предупредить риски сложной реализации жилья, банк завышает ставку.
Выбор объекта недвижимости
В процессе приобретения недвижимого имущества в строящемся доме рекомендуется выбирать квартиры, находящиеся в аккредитованном доме. Таким образом, максимально упрощается процедура заключения договора купли продажи ипотечного жилья. Средства будут перечислены прямо на расчетный счет компании строителя или подрядчика, а все права переходят к заемщику.
Предоставляются следующие бумаги в банковское учреждение:
- предварительный договор.К таковому относится договор намерениях или инвестиционный), который заключился с застройщиком;
- данные по оплате первоначального взноса в виде квитанции или чека.
Документов много не понадобится для получения прав на имущество. Но следует помнить о рисках, предполагающихся при покупке квартиры на первичном рыке – банкротство застройщика, срыв сроков и пр.
Если покупается квартира вторичного рынка,документация отличается. К выбору вторичного жилья нужно отнестись ответственно, так как банк может отказать в предоставлении ипотеки.
С чем связаны частые отказы. При заключении договора заемщик получает ограниченные права пользования. Недвижимость переходит в залог, и может быть реализована в случае отсутствия платежа от заемщика. Банк в обязательном порядке проверяет ликвидность жилья, если оно недостаточно ликвидно, повышается процент по платежу или выдается отказ на займ.
Жилье не должно находиться в аварийном состоянии, быть ветхим или старым. Не рекомендуется комната. Если приобретается недвижимость с землей, к списку документов кроме заявления добавляются данные о праве собственности на земельный участок, а также о его границах.
Чтобы получить предварительное одобрение заявки, заказывается отчет по рыночной стоимости и предоставляется страховой полис.Оформление кредита и заключение договора с банком
После вынесения банком положительного решения по заявке на ипотечное кредитование стороны переходят к заключению кредитного договора и выдачезаемных денег.
Сегодня у кредиторов действуют следующие схемы выдачи кредитных средств:
- после того, как происходит государственная регистрация сделки;
- применяются банковские ячейки.
В первый день после урегулирования нюансов правоотношений визируется договор – продается недвижимость. В это же время заемщиком передаются собственнику деньги первоначального взноса наличкой или через перечисление на счет продавца. В обязательном порядке составляется расписка о том, что средства были получены.
На следующем этапе вся документация передается в Орган регистрации и не позже, чем через 5 дней меняется собственник квартиры. Для проведения окончательных расчетов свидетельство будет передано сотруднику банка. На этом основании заемные средства зачисляется на счет покупателя с последующим перечислением продавцу. Чтобы подтвердить получение суммы и окончательно рассчитаться, составляется вторая расписка.Необходимые документы
Для регистрации прав собственности на ипотечное жилье, потребуются следующие бумаги и справки:
- паспортные данные. Необходима не только личная документация заемщика, но и несовершеннолетних, проживающих совместно, вид на жительство и документы созаемщиков;
- доверенность.Возможно действие через представительство или супруга;
- разрешающий документ на совершение процедуры от органов опеки, если проводится сделка купли-продажи с несовершеннолетним или недееспособным;
- записи из кадастрового паспорта;
- правоустанавливающая документация;
- напечатанное заявление регистратором;
- подтверждение оплаты государственной пошлины.
После того, как будет проверен пакет бумаг,обе стороны получат расписку о получении. Расписка нужна для следующих действий:
- отслеживание процесса регистрации на сайтах или по телефону;
- получение свидетельства права собственности и договора.
Оформление договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Чтобы иметь уверенность в своевременной передаче средств, применяются несколько вариантов расчетов. Вариант произведения передачи средств продавцом и покупателем решается самостоятельно. Оптимальными считаются следующие способы:
- Безналичный расчет при наличии посредника. Посредником выступает кредитная организация. Она переводит средства прямо продавцу, через покупателя. Условием является то, что получается подтверждение завершения сделки. У продавца должен быть расчетный счет.
- Банковские ячейки. Этот вариант предполагает обналичивание полученных от банка средств и перемещение их в ячейку. У продавца будет доступ к ячейке после предъявления выписки из Росреестра о том, что недвижимость принадлежала покупателю с подписанным договором купли-продажи.
Благодаря этим двум способам полностью устраняются риски задержки денег после заключения сделки. У покупателя не может быть возможности отказа от оплаты, так как перевод от него не зависит.
Регистрация договора
Финальным этапом в оформлении сделки купли-продажи имущества в ипотеку является передача документации на государственную регистрацию. Рекомендуется совершить эту процедуру через Многофункциональный центр, что значительно сократит сроки. Также в электронном варианте регистрируется сделка, но эта услуга доступна в Сбербанке.
В процессе выбора этого варианта такого варианта, продавец передает бумаги в финансовое учреждение и получает средства за жилье.
Помимо договора в Многофункциональный центр подаются следующие данные:
- копии паспортных данных сторон;
- копии правоустанавливающих бумаг на недвижимость;
- согласие супругов на то, что проводится сделка;
- согласие от попечительских органов на продажу имущества;
- чек по оплате госпошлины. Оплачивается 2 тысячи рублей.
В процессе приема документации обе стороны получают расписку, где указывается список переданных бумаг. При нарушениях и отсутствии каких-либо данный,сотрудник МФЦ связывается с участником сделки с просьбой донесения бумаг или исправления ошибок.
Об авторе
Валерий Исаев
Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.
Загрузка...